Det finns flera bra skäl till att man ska vilja bygga ut huset. Man kan få en utökad boyta och därmed även ett ökat värde på bostaden. I det fall som man bygger ut för att kunna hyra ut en del av sin bostad så kan man även få hyresintäkter – till viss del till och med skattefria. Att bygga ut huset kan emellertid innebära ett projekt som är både omfattande och krävande. I den här artikeln presenterar vi 10 smarta tips för alla som överväger att bygga ut huset.

1. Identifiera lämplig typ av tillbyggnad

I det fall som man ska bygga ut huset för att öka på bostadsytan har man i huvudsak tre olika alternativ att välja bland:

• Tillbyggnad i sidled –  innebär att du utvidgar husets grund i sidled, och därmed byggnadsarean 
• Tillbyggnad uppåt –  påbyggnad i form av en helt ny våning, eller som en takkupa 
• Tillbyggnad nedåt –  utgrävning av källare för att utvidga boyta nedåt

Vad som passar bäst varierar från hus till hus, från tomt till tomt, och det är viktigt att man tänker igenom sitt val noga när man ska bygga ut huset. En del hus lämpar sig dåligt för att byggas ut uppåt, i och med att tilltaget ofta kräver stora och komplicerade insatser vad gäller den bärande konstruktionen. I andra fall passar inte huset för att byggas ut nedåt, om man till exempel inte kan få till en tillräcklig takhöjd i källaren utan att gjuta en ny grund. Även detta innebär ett omfattande projekt som kommer med betydande risker. I många fall fungerar det inte heller att bygga ut bostaden i sidled för att det helt enkelt inte finns tillräckligt utrymme på tomten. I många fall kan det vara en god idé att ta hjälp av en arkitekt eller annan fackkunnig person som får komma på platsbesök. Efter besiktning kan då den här personen ge dig råd kring vilken typ av tillbyggnad som kommer att passa bäst, utifrån de specifika förhållandena kring just din bostad.

2. Få finansieringen på plats tidigt

Att bygga ut huset medför betydande kostnader, med få undantag. Generellt sett kommer man ha behov av en arkitekt, eller annan person som utför projekteringen, en rad olika hantverkare inom olika områden, samt stora mängder material och byggvaror. För att täcka de här kostnaderna och kunna ta projektet i mål gäller det att ha ekonomin i ordning. När du väl bestämt dig för att bygga ut huset bör du ordna med finansieringen så tidigt som möjligt. Det är aldrig särskilt klokt att anlita en arkitekt eller liknande för uppdraget innan man är säker på att man kan betala för projektet. Ett möte med banken bör därför vara något av de första förberedande stegen som man planerar in. Man kan välja mellan flera olika sätt att finansiera ett projekt som detta på, beroende på det som passar den egna ekonomin: 

• Eget kapital – om man har sparmedel tillgängliga så kan det vara en bra affär att satsa dem på att bygga ut huset. Investeringen i ett projekt som detta ger oftast god avkastning i form av ett ökat värde på bostaden. Detta är givetvis förutsatt att arbetet utförs med god kvalitet.
• Ökat bolån – finns det befintliga lån på huset kan man ofta öka på detta upp till 85 % av bostadens värde. Man får då samma, relativt låga ränta på den nya lånesumman som på det övriga lånet. Det som är avgörande för om man får ett utökat bolån är bostadens värdering, dagens belåningsgrad och din betalningsförmåga. 
• Konsumtionslån – konsumtionslån utan säkerhet kan användas för att finansiera vad som helst, och det går vanligtvis både snabbt och enkelt att ansöka om dem. Nackdelen är att den här typen av lån kommer med en betydligt högre ränta, vilket gör att de lämpar sig bättre för småskaliga projekt, alternativt som en delfinansiering av ett större, samt i de fall som man kan betala tillbaka lånet på kort tid. 

Den typ av finansiering som passar bäst beror på individuella förutsättningar och preferenser, samt projektets omfattning. Även i det fall som man har eget kapital att investera så kanske man anser att det är förnuftigt att inte binda upp en för stor del av det i ett byggprojekt. Kom ihåg att du kan vara berättigad till rotavdrag för ditt tillbyggnadsprojekt. I den här artikeln kan du läsa mer om vad som gäller för rotavdrag.

3. Utvärdera behovet av arkitekt

En arkitekt är ofta en behövlig resurs när man ska bygga ut huset. Detta gäller inte minst när man ska genomföra lite större projekt. I de fall som man inte har byggerfarenhet eller fackbakgrund själv så kan det också vara värt att anlita en arkitekt även till mindre tillbyggnadsprojekt. En arkitekt kan även komma med förslag på vilka lösningar som passar bäst för en specifik bostad och tomt. Entreprenörer vill dessutom inte sällan se arkitektritningar innan de kommer med prisförslag. Utöver detta kan det vara fördelaktigt, och ibland till och med nödvändigt, att man har en fackperson som hanterar eventuell bygglovsansökan eller bygganmälan till kommunen. Även detta är något som just en arkitekt kan ta sig an.

4. Lämna in bygglovsansökan snarast

I vissa fall kan man genomföra sin tillbyggnad som en så kallad attefallstillbyggnad, utan bygglov. I många fall behöver man emellertid söka bygglov hos kommunen för att bygga ut huset. Bygglovsprocessen kan verka komplicerad och för privatpersoner utan kompetens inom området kan det vara svårt att sätta sig in i gällande regler och procedurer. Ett möjligt alternativ är då att helt enkelt överlåta ansvaret för ansökan till en entreprenör eller arkitekt som gör detta å byggherrens vägnar. Oavsett hur man väljer att gå till väga med sin ansöka så finns det ett som är säkert, och det är att komma igång med ansökningsprocessen snarast möjligt eftersom det inte sällan tar lång tid att få ett utlåtande.

5. Bestäm dig för entreprenadform

Man brukar dela upp möjliga entreprenadformer vid större byggarbeten i tre olika typer:

• Totalentreprenad - en entreprenör tar sig an hela projektet, inklusive projektering/arkitektarbete och allt utförandearbete inom alla fackområden
• Generalentreprenad - en entreprenör ansvarar för allt utförandearbete inom alla fackområden, men byggherren tar in arkitekt-/projektörstjänster separat 
• Delad entreprenad - byggherren har separata kontrakt med alla involverade parter och ansvarar själv för koordineringen av allt arbete

I samband med att man ska bygga ut huset kan vi se att merparten av alla husägare väljer generalentreprenad. Fördelen med detta är att koordineringen av allt byggarbete ligger på entreprenören och inte på byggherren själv. En potentiell fördel med en delad entreprenad kan vara att det möjligen blir något billigare eftersom man då slipper det påslag som huvudentreprenören gör på underentreprenörernas arvoden. En del byggherrar väljer också att köra eventuellt mark- och grundarbete som ett separat projekt med egen entreprenad.

6. Välj entreprenör med omsorg

En verkligt kritisk del inför ett tillbyggnadsprojekt är att hitta kompetenta hantverkare som kan ta det i hamn. För ett så omfattande projekt som att bygga ut huset innebär det en hel del arbete att identifiera lämpliga entreprenörer till uppdraget. Det finns flera parametrar att utvärdera:

• Referenser - dokumentation på att liknande projekt utförts på ett tillfredsställande sätt.
• Relevant expertis - entreprenören har relevant erfarenhet av tillbyggnad i form av utbyggnad i sidled, påbyggnad eller att gräva ut källare.
• Solid ekonomi - entreprenören har en god kreditvärdighet. 
• Kapacitet - entreprenören har tid att prioritera projektet inom önskad tidshorisont. 

En del väljer att använda sig av nättjänster för att hitta entreprenörer. Man kan exempelvis lägga ut projektet på Byggstart.se. Detta är en marknadsplats som vänder sig mot privatmarknaden och där man fokuserar på projekt för totalrenovering, tillbyggnad och nybyggnation av bostäder.

7. Använd dig av standardkontrakt 

När man har valt den entreprenör som man ska anlita är det viktigt att man tar fram ett avtal, i enlighet med konstens alla regler. Genom att vara noggrann i det här arbetet kan man bespara sig en hel del bekymmer. Ett bra kontrakt ska göra det tydligt vilka uppgifter och ansvarsområden det är som entreprenören tar sig an. Även byggherrens ansvarsområden ska specificeras klart och tydligt. Man kan hitta mallar till standardkontrakt för entreprenad och inköp av hantverkstjänster hos Konsumentverket. Dessa finns tillgängliga att ladda ner direkt på deras hemsida. Kontrakten är lättförståeliga och enkla att använda, och många inom byggbranschen är vana vid att använda sig av dem.

8. Dra upp en tidsplan 

Tidsplanen blir nästa steg när man nu hittat fram till en passande entreprenör. Tidsplanen är ett gemensamt referensdokument under projektets gång, som båda parter ska kunna luta sig emot och vägledas av. Av den anledningen är det av största vikt att man är överens om innehållet i planen, byggherre och entreprenör emellan. Tidsplanen gör att man relativt snabbt kan upptäcka eventuella förseningar och man kan också se hur det fortsatta arbetet kommer att påverkas. Som byggherre kan man också använda sig av tidsplanen för att göra rimliga anpassningar av sin vardag, så att man om möjligt kan planera för annat boende under perioder då det förekommer mycket oljud eller på annat sätt störande arbetsmoment. Även i det fall som man ska bidra till projektet genom eget arbete så är det viktigt att man gör detta i förhållande till den gemensamma tidsplanen, så att man samordnar den egna insatsen med övriga aktörers på bästa möjliga sätt.  

9. Följ upp arbetet noggrant

Även i det fall som man inte har tid eller erfarenhet nog för att bidra till utförandet med eget arbete så är det viktigt att man följer upp progressen inom projektet noggrant. Genom att vara tillgänglig på plats har man möjlighet att snabbt röja eventuella frågetecken, ta beslut som är nödvändiga under resans gång, samt att bidra med information som kan behövas – om förhållandena i tomtgrunden eller vad det nu må vara. När man ska bygga ut huset vill man besöka byggplatsen med jämna mellanrum, helt enkelt. I ett välorganiserat projekt har man en huvudsaklig kontaktperson, gärna en projektansvarig, som kan komma med uppdateringar och avlägga relevanta rapporter om framstegen i byggprojektet.

10. Kom ihåg slutbesiktningen och dokumentationen

När allt utförandearbete färdigställts är nästa steg att genomföra en slutgiltig kontroll eller slutbesiktning. Slutbesiktningen bör utföras av en extern fackperson som inte är knuten till entreprenören. Detta kan vara en besiktningsman eller annan fackkunnig person. Under kontrollen ska allt arbete ses över så att man kan verifiera att det utförts enligt alla gällande regler och föreskrifter. Eventuella fel och brister ska protokollföras så att de kan åtgärdas av entreprenören. Det är praxis att man väntar med utbetalningen av det slutgiltiga kontraktsbeloppet tills dess att slutbesiktning och eventuella åtgärder blivit genomförda. 

Man behöver vara vaksam på att man får in all nödvändig dokumentation efter att projektet avslutats. Detta inkluderar en detaljerad skriftlig beskrivning av allt arbete som utförts, samt av allt material som använts, BRK-intyg och egenkontroller på eldragning och VVS-arbeten. Ofta utgör dessa dokument, tillsammans med relevanta kvitton och garantibevis, en bra bas för dokumentationen.