hemsmart
Sök
I den här artikeln får du råd och tips samt svar på de frågor som kan dyka upp när du går i tankarna att bygga ett nyckelfärdigt hus.
Begreppet nyckelfärdigt hus är inte en juridisk definition och därför skiljer sig olika aktörers uppfattning om vad termen innebär. För en del betyder nyckelfärdig att huset är 100 procent färdigställt och klart för inflyttning (till och med inredning kan ingå om så är avtalat). För andra kan termen nyckelfärdigt betyda att huset är klart bortsett från exempelvis lister och målning. Det sistnämnda kan vara idealt för de som vill spara pengar genom att göra en del av arbetet själv. Det är alltså dina önskemål som styr ditt avtal med husleverantören, och de önskemålen ska du se till att skriva in underlaget till anbuden.
En bra planering är a och o för varje enskilt byggprojekt och du ska sträva efter att börja planeringen av ditt byggprojekt flera månader före det önskade startdatumet. Innan byggarbetet kan påbörjas måste du fatta en rad beslut, i samarbetet med arkitekten, om hur du vill att huset ska se ut, förutsatt att du inte väljer att bygga ett elementhus. Dessutom måste du ha ansökt om bygglov från kommunen och fått det godkänt samt fått ett startbesked för bygget. Under planeringsperioden ska du även leta upp den eller de entreprenörer som kan och har tid att bygga ditt hus. Innan du kan börja begära in anbud måste projektbeskrivningen vara klar och den ska vara så detaljerad som möjligt. Ju mer detaljerad den är desto lättare är det för entreprenören att lämna ett rättvisande anbud. Projektbeskrivningen bör även kompletteras av en detaljprojektering, det vill säga en dokumentation över de arbeten som ska göra och vilka material som ska användas. Detaljprojekteringen är inget som du som byggherre behöver göra utan det kan du med fördel överlåta till arkitekten.
När du ska bygga ett nyckelfärdigt hus kan du välja mellan ett elementhus från ett hustillverkare eller att anlita en arkitekt som utformar huset utifrån dina behov och önskemål. I det senare fallet är det arkitekter som gör projekteringen, sammanställer de nödvändiga dokumenten till bygglovsansökan och ansöker om bygglov för din räkning samt följer upp byggarbetet om du så önskar. Genom att bygga ett arkitektritat hus har du möjlighet att specialanpassa huset och dess funktioner efter dina och eventuell familjs behov och önskemål. Väljer du att bygga ett elementhus behöver du bara anlita en arkitekt, eller annan fackkunnig, som ansöker om bygglov för din räkning.
Enligt marknadsplatsen Byggstart.se ligger genomsnittspriset för ett nyckelfärdigt hus på cirka 28.000 kronor per kvadratmeter. Det är dock en rad med faktorer som påverkar det här priset och det finns egentligen ingen övre prisgräns. Prisuppgiften är hämtad från den databas som Byggstart.se har utvecklat och som baserar sig på byggen av nyckelfärdigt hus som är uppförda av entreprenörer som ingår i Byggstarts nätverk av kvalificerade entreprenörer.
Ta kontakt med banken i god tid för att få en uppfattning om vilka budgetramar du har att röra dig inom. På så sätt undviker du besvikelsen som kan uppstå om du, när du har börjat planera hur ditt nyckelfärdiga hus ska se ut, upptäcker att du inte du inte har de ekonomiska medel som behövs för att finansiera projektet. Du ska ha både finansiering och budget klar innan du börjar kontakta lämpliga arkitekter och entreprenörer, annars slösar du bort aktörernas tid på ett projekt om inte är ekonomiskt genomförbart.
Det krävs alltid bygglov när du ska bygga ett nytt hus. Hur mycket det kostar att ansöka om bygglovet och hur lång handläggningstiden är varierar från kommun till kommun. För att få en exakt prisuppgift kontaktar du en bygglovshandläggare i den kommun som du ska bygga i. Tänk även på att det kan tillkomma ytterligare avgifter kopplade till bygglovsansökan om du måste ansöka om dispens från kommunens detaljplan för området för att kunna bygga ditt hus.
När du ska bygga hus ska du låta fackkunniga göra en bedömning av tomten redan innan du börjar planera vilken typ av hus som du vill bygga. Tomter kan skilja sig åt gällande markförhållanden, storlek och terrängnivåer och för att kunna nyttja din tomt optimalt bör du välja ett hus som är anpassat efter tomtens förhållanden. Når du skal bygge hus bør du få entreprenør på befaring på eiendommen allerede før du begynner å planlegge hva slags bolig du vil bygge. Tomter kan variere i helning, grunnmasse og størrelse og for å få god utnyttelse av nettopp din tomt bør du velge en bolig som er spesialtilpasset forholdene. Bedömningen av tomten, husets placering och utformning görs i samarbete med en arkitekt eller eventuell husleverantör.
Det finns flera olika sätt att organisera ett husbygge på, men de två vanligaste formerna är totalentreprenad och delad entreprenad. Totalentreprenad innebär att ett företag tar på hela ansvaret för bygget, det vill säga de ser till att det finns arbetskraft för alla arbetsområden och koordinerar även arbetet mellan de olika hantverkarna. Antingen har huvudentreprenören all kompetens som krävs internt i företaget eller så tar företaget in de underentreprenörer som de brukar samarbeta med. Fördelen med en totalentreprenad är att du som byggherre bara behöver förhålla dig till ett företag och en kontaktperson.
Vid en delad entreprenad är det du som byggherre som har ansvar för att kontraktera de olika hantverkarna som behövs för att genomföra projektet och koordinera arbetet mellan dem. Det är alltså du som måste se till att rätt hantverkare är på rätt plats vid rätt tidpunkt. Fördelen med den här entreprenadformen är att du kan handplocka de hantverkare som du vill anlita. Du kan även anlita en extern projektledare för att ta hand om det administrativa arbetet. Om du inte har tidigare erfarenhet av att projektleda stora byggprojekt, som ett husbygge är, är det en rekommendation att välja totalentreprenad för att organisera byggarbetet. Förseningar som uppstår till följd av att du har tagit på dig ett arbetet som du inte har kompetens för kan stå dig dyrt i slutänden.
När arkitekter har slutfört arbetet med projekteringen är det dags att börja leta efter kvalificerade entreprenörer och begära in anbud. När du gör det ska du bland annat försäkra dig om att entreprenören har uppfört nyckelfärdiga hus tidigare och kan bistå med referenser från tidigare kunder. Genom att leta reda på aktörer med rätt erfarenhet och kompetens kan du vara trygg med att de kommer att genomföra ditt projekt snabbt, effektivt och med en hög kvalitet.
Utöver det är det ett klokt drag att undersöka om de olika aktörerna som du överväger att anlita har branschunika certifieringar. De flesta certifieringar som finns för hantverkare i Sverige är frivilliga men de kan ändå ses som en kvalitetsstämpel för att företaget har rätt kompetens för arbetet och är måna om att fortbilda sin personal.
När du är redo att begära in anbud ska du göra det från minst tre konkurrerande aktörer och därefter jämför du de offerter som du har fått in med varandra. Det gör du för att kunna avgöra om du har fått anbud med konkurrenskraftiga priser, för att kunna se vad som ingår i respektive kostnadspost samt att samma poster finns med i alla kostnadsförslag. Se även efter om det finns något eller några förbehåll i de olika anbuden. Är det svårt att avgöra vad som ingår i de olika prissummorna, kontakta den aktuella aktören och be om en förklaring.
I samband med att du jämför de olika anbuden ska du även undersöka om posterna har ett uppskattat pris, ett fast pris eller en förbehållslös kalkyl. Står du i valet och kvalet mellan ett fast pris som är något högre än ett uppskattat pris kan det löna sig att välja det fasta priset eftersom det uppskattade priset enligt lag kan höjas med maximalt 15 procent.
Om du har en stram budget och vill hålla ner utgifterna så mycket som möjligt finns det en del saker som du kan tänka på, till exempel vilka behov och krav du har på bostaden och hur stor den ska vara. Bostadens storlek, markförhållandena på tomten och vilken standard ssm du vill att huset ska uppföras i är faktorer som alla har stor inverkan på slutsumman. Antal badrum och kök kan också påverka priset uppåt då dessa i regel är de rum som är dyrast att bygga. En annan parameter som driver upp priset, och som många glömmer bort, är valet av entreprenör. Ett konkurrenskraftigt pris kan göra att du sparar mycket pengar.
Innan själva byggarbetet påbörjas ska du skriva ett juridiskt bindande avtal med entreprenören. Att bygg ett nyckelfärdigt hus är ett kostsamt och omfattande projekt. Ett detaljerat kontrakt är en säkerhet för både dig som byggherre och entreprenören eftersom det bidrar till att skapa en gemensam uppfattning om de arbeten som ska utföras. I kontraktet ska ni även skriva in start- och slutdatum för projektet samt hur ni ska hantera eventuella förseningar och de kostnader som de kan föra med sig.
Som ett komplement till kontraktet är det även bra att göra en tidsplan. Du gör den i samråd med den entreprenör som du har anlitat. Tanken med tidsplanen är att den ska hjälpa dig som byggherre att följa upp projektet och få en insyn i att arbetet fortlöper enligt den överenskomna tidsramen. I tidsplaneringen kan ni även skriva in datum för när olika delmoment, till exempel en vädertät stomme, ska vara klara. På så sätt kan du lätt se om det uppstår några förseningar.
Innan du betalar ut den sista delen av kontraktsbeloppet ska husbygget slutbesiktigas. Besiktningen ska utföras av en oberoende certifierad besiktningsman som kontrollerar att allt arbete är utfört i enlighet med gällande byggnadstekniska regler. Om det upptäcks några brister eller allvarliga fel i arbetet under slutbesiktningen håller du inne med den sista fakturan, vanligtvis 10 procent av totalbeloppet, tills entreprenören har åtgärdat felen.
När huset är slutbesiktningen är gjord återstår några formaliteter innan projektet kan betraktas som avslutat. Du ska se till att du får alla dokumentation som rör husbygget från entreprenören eftersom dessa är mycket viktiga att ha lättillgängliga vid framtida renovering, om det skulle uppstå några garantifel på de tekniska lösningarna, vid försäkringsärenden och inte minst när du bestämmer dig för att sälja huset.
Marknadsplatsen Byggstart.se är en plattform som består av kvalitetskontrollerade entreprenörer. Via plattformen kan du kostnadsfritt lägga in ditt projekt och få hjälp med att hitta de aktörer som är bäst lämpade för att bygga ditt nyckelfärdiga hus. Byggstart kontrollerar kontinuerligt certifieringar, ekonomi och referenser på alla de företag som ingår i nätverket.
