Att totalrenovera hus är både komplext och omfattande. Man kommer inte undan utan att involvera en hel rad hantverkare inom olika fackområden. Det är också en hel rad viktiga beslut som behöver fattas. Samtidig utgör det en spännande resa fram till det boende som man vill ha, utan att behöva flytta på sig. I den här artikeln har vi samlat 10 tips som allihop handlar om totalrenovering av hus.

1. Genomför besiktning tillsammans med arkitekt

När man ska renovera hus i Stockholm så beror både pris och komplexitet till stor del på hur bostaden ser ut idag. Av den anledningen är det viktigt att få hem en fackkunnig person som kan göra en besiktning av huset och då kartlägga vilka ingrepp som är nödvändiga. Det är inte sällan som arkitekten som gör kontrollen upptäcker problem som man inte varit varse om tidigare. Efter en sammankomst med en arkitekt bör man ha fått en ungefärlig bild av vad som behöver göras för att totalrenovera sitt hus, hur mycket det kan kosta, samt vilka eventuella tilltag som kan kräva bygglov från kommunen. 

2. Planera projektet noggrant 

Varje renoveringsprojekt kräver en god planering för att lyckas. Detaljerade och noggrant utformade planer ger en bra översikt av projektet, samtidigt som man också är bättre rustad för att kunna göra genomtänkta justeringar längs vägen. För att renovera hus i Stockholm krävs även en exakt beskrivning av projektet för att entreprenörer ska kunna lämna realistiska anbud på uppdraget. Vid totalrenovering av hus är det viktigt att inte underskatta detaljerna i projektet. Om man inte går in tillräckligt i detalj riskerar man till exempel att felberäkna kostnaderna. Man öppnar även upp för missförstånd som lite längre fram kan resultera i både oenigheter och extrakostnader. Det kan också sluta med att projektet inte kan färdigställas enligt avtalad tid.

3. Planera långt i förväg

Att sätta av gott om tid till planering och förberedelser inför totalrenovering av hus är inte bara ett sätt att säkra ett stabilt genomförande i nästa steg. Det kan också vara ett sätt att reducera kostnaderna som är knutna till projektet. Bland annat är det fördelaktigt om man kan finansiera projektet med hjälp av eget kapital, vilket förutsätter att man sätter av medel under en längre period. Det finns emellertid en rad andra alternativa finansieringsmetoder om man skulle vara i behov av externa medel.

Planering en längre tid i förväg kan även vara en förutsättning för att kunna anlita den entreprenör som man helst vill få in på projektet. När man ska renovera hus i Stockholm är det inte sällan som de bästa aktörerna är upptagna i flera månader åt gången. Påbörjar man anbudsprocessen tidigt kan man dock vara säker på att man får tag i en kompetent entreprenör med tillräcklig kapacitet för att genomföra projektet inom de tidsramar som du satt upp.

4. Totalrenovera hus – i vilken omfattning?

När det handlar om mindre arbeten på huset klassificeras de mer lämpligen som “lättare renovering” eller som en uppfräschning av ytskikten. Benämningen totalrenovering används istället om mer omfattande arbeten. Även när det kommer till totalrenovering av hus kan det dock finnas stora skillnader. Här är det vanligt att man gör skillnad på projekt som endast består av totalrenovering av husets interiör och projekt som även inkluderar utvändig renovering. Skillnaden kan vara ofantlig. Projekt som även innefattar utvändig renovering kan ofta landa på en prislapp som är det dubbla mot projekt med fokus på insidan huset. Detta beror på att projekt med utvändig renovering inte sällan omfattar både dränering, tilläggsisolering, ny fasadbeklädnad och omläggning av taket.

5. Restaurering av ursprungliga material kan löna sig

Entreprenörer med begränsad erfarenhet av renovering av äldre hus väljer ofta att byta ut gamla och nötta komponenter mot nya. Anledningen är helt enkelt att det ofta är enklare att sätta in nytt, jämfört med att renovera upp eller restaurera existerade material. I det långa loppet är detta dock inte alltid det mest lönsamma. Om man ska renovera hus i Stockholm och har ett äldre hus kan det ofta löna sig att ta in en entreprenör med erfarenhet av totalrenovering av hus av äldre modell, och av att renovera upp gamla fönster, lister och liknande.

Anledningen till att det ofta lönar sig att restaurera äldre material är att dessa inte sällan är av en betydligt bättre kvalitet än moderna material. Förr i tiden var det exempelvis vanligt att man använde kärnvirke eller annat virke från långsamväxande skog när man byggde hus. Gammalt trävirke av god kvalitet kan ofta restaureras, så att det håller längre än nya trävaror av sämre kvalitet. När man ska renovera hus i Stockholm kan det i många fall löna sig att behålla originalmaterial, även när man tittar på eventuellt försäljningsvärde. Det är nämligen många köpare av den här typen av äldre hus som letar efter och värderar bostäder som är autentiska och unika i sin utformning.

6. Ta reda på om du behöver bygglov

Det är inte alla gånger som det krävs bygglov för att renovera hus i Stockholm. Det finns dock en rad ingrepp som kan göra en bygglovsansökan nödvändig. Detta gäller inte minst i äldre hus där det kanske krävs större ingrepp av varierande art.

Man behöver bland annat söka bygglov i de fall som ens totalrenovering av hus påverkar brandsäkerheten, husets bärande konstruktion, eller hur huset ser ut från utsidan. Förutsatt att bostaden inte utgör en kulturhistoriskt värdefull byggnad behöver man inte bygglov för att byta ytterdörr. Detsamma gäller om man byter fönster till ny fönster som har samma format som de tidigare. Om man däremot vill sätta in ytterligare fönster är chanserna goda för att det krävs bygglov från kommunen innan det kan göras.

Det finns nationella, generella byggregler att förhålla sig till, men det finns även lokala, kommunspecifika regler som kan påverka eventuell lovplikt för projektet. Av den anledningen är det alltid bra att höra sig för med byggnadsnämnden i kommunen vad som gäller när du ska totalrenovera hus just där du bor.

7. Kartlägg möjliga besparingar

Om man behöver ta lån för att renovera hus i Stockholm, innebär detta ofta att man tar in en värderingsman på besiktning. Denna behöver ha godkänts av banken på förhand. Inte sällan kan detta kombineras med att man gör en kontroll av husets strukturella status och skick, om man ändå planerar för att göra en besiktning. Genom att använda sig av samma fackman till både ändamålen kan man ofta kapa den kostnad som är kopplad till besiktningen i viss utsträckning.

Man kan också hålla kostnaderna nere genom att begränsa renoveringen till ett fåtal rum, som exempelvis badrum, kök och andra våtrum. Det är dock dessa rum som är de dyraste att renovera. Genom att begränsa den yta som man ska totalrenovera, alternativt välja ut ett antal rum, så blir kostnaden något lägre.

Standarden på de material som man använder när man ska totalrenovera hus är också en viktig komponent i kostnadsbilden. Här finns det pengar att spara om man sätter sig in i vad olika producenter och leverantörer erbjuder för tillfället. Det kan alltså vara värt mödan att hålla sig uppdaterad på kampanjer och material till nedsatt pris. Detta gäller för sådana material som används invändigt, såväl som för sådana som används vid utvändig renovering.

Ännu en besparingsmöjlighet är att välja standardlösningar framför platsbyggda speciallösningar som först behöver ritas av exempelvis en inredningsarkitekt och sedan byggas från scratch.

8. Hitta rätt entreprenör till rätt pris

Valet av entreprenör har stor påverkan på både pris och kvalitet. Något som man därför bör sätta av en del tid till är en grundligt genomförd anbudsprocess. Det tar oftast lite tid från det att man först etablerat kontakt med en entreprenör till dess att de har möjlighet att komma på platsbesök. Efter detta kan det ta ytterligare en månad eller två innan man har ett färdigt kontrakt på plats.

När det kommer till att renovera hus i Stockholm är detta ett omfattande projekt, och det kan vara svårt att veta vad man ska titta efter för att skilja ut de bästa kandidaterna under anbudsprocessen. Här nedan har du en lista över de kriterier som man bör utvärdera:

• Entreprenören får gärna ha ett yrkesbevis eller genomgått någon form av auktorisering/certifiering. Även om detta inte är obligatoriskt fungerar det som en sorts kvalitetsstämpel. Elektriker ska dessutom kunna visa att man är del av ett egenkontrollprogram. 
• Firman behöver ha kapacitet till att utföra arbetet inom de tidsramar som du satt upp för att totalrenovera ditt hus.
• Man bör ha goda referenser från liknande renoveringsprojekt.
• Ekonomin hos firman bör vara solid, vilket innebär att entreprenören kan hantera eventuella inkomstbortfall. Det bästa sättet att verifiera detta är genom att genomföra en kreditupplysning. Genom att sålla bort företag med en sämre kreditvärdighet minskar man risken för att den entreprenör man valt för uppdraget går i konkurs under projektet, eller under den efterföljande garantiperioden.
• Den arbetsledare eller projektledare som koordinerar det dagliga arbetet bör vara bra och enkel att kommunicera med.

Med så många parametrar att undersöka och utvärdera kan det ofta vara ett tufft jobb att välja rätt entreprenör. Av den anledningen är det allt fler bostadsägare som väljer att vända sig till marknadsplatsen Byggstart.se för att hitta hantverkare. Byggstart har specialiserat sig på att förmedla entreprenörer till större bygg- och renoveringsprojekt på privatmarknaden. Här arbetar man proaktivt med att kvalitetssäkra entreprenörer och kopplar ihop byggherrar med aktörer som lämpar sig för de enskilda projekten.

9. Lägg vikt vid kommunikationen

Totalrenovering av hus är tidskrävande projekt. Under den här typen av projekt ska man förhålla sig till och samarbeta med en och samma motpart under en lång tid. Av den anledningen är entreprenörens kommunikationsförmåga en helt central fråga. Att du som byggherre klickar med entreprenören är en förutsättning för att ni ska kunna förstå varandra och ha en löpande dialog genom hela projektet. Detta bygger tillit och minskar risken för missförstånd och konflikter under projektets gång. En enkel kommunikation och god personkemi är alltså en parameter som man bör lägga vikt vid redan i samband med anbudsprocessen.

10. Skriv avtal som är formella och detaljerade

Det är inte sällan det uppstår oförutsedda händelser i samband med att man ska totalrenovera hus. Vid sådana tillfällen är det viktigt att man har ett noggrant utformat kontrakt i ryggen. I kontraktet behöver det framgå med all tydlighet hur eventuella förseningar och fördyrande omständigheter ska hanteras. Om man på förhand inte har sett till att skaffa sig en gemensam bild av hur problem av den här typen ska lösas, så är risken överhängande för att det kommer uppstå missförstånd och oenigheter. För att det ska vara enkelt och konkret att hänvisa till avtalet så måste detta vara i form av ett skriftligt kontrakt. Detta bör innehålla följande:

• pris och rutin för hantering av avvikelser,
• en detaljerad översikt av det arbete som ska utföras,
• betalningsplan,
• tidsplan som anger när arbetet ska vara klart, samt beskrivning av vad som ska hända om det inte färdigställs inom deadline, samt
• vilken typ av dokumentation som ska skickas till dig som byggherre innan projektet anses vara avslutat.

När man ska skriva kontrakt kan man med fördel utgå från Konsumentverkets mallar för entreprenad eller inköp av hantverkstjänster. De är lättförståeliga och många inom byggbranschen är vana vid att använda dem.