I den här artikeln har vi samlat 20 användbara tips för alla som vill bygga ett tvåfamiljshus. Du kan bland annat läsa om hur du väljer entreprenadform, vad som inkluderas i anbudet från entreprenören samt hur du hittar inspiration när du ska bygga din bostad.

1. Överväg att bygga tillsammans med någon

Det är många som väljer att gå ihop när de ska bygga tvåfamiljshus. På så sätt kan man halvera priset för tomten, och i tillägg kan man även dela på många utgifter knutna till både bygget och efterföljande underhåll. Väljer man att bygga tvåfamiljshus på egen hand så måste man också finansiera alla kostnaderna själv. Fördelen med en sådan approach är att man har en hel enhet som man kan sälja eller hyra ut när projektet är färdigt.

Om man ska bygga tillsammans med någon så är det viktigt att man enas om hur man vill att bostaden ska se ut. Det är dock inte så att de två boenheterna måste vara identiska. Det finns mycket rum för variation när man planerar de olika interiörerna och deras planlösningar.

 2. Etablera en finansieringsplan tidigt

För att veta hur mycket du kan spendera på projektet så är det viktigt att du tar fram en strukturerad finansieringsplan på förhand. Avsätt tid till att prata med banken om vilka medel du har tillgängliga, och bestäm dig sedan för hur du vill finansiera projektet. Man bör också sätta upp en budgetram, alltså ett maxbelopp som man är villig att investera i projektet. Den här ramen kommer sedan vara vägledande i bestämmelser rörande boendets utforming, komplexitet och standard.

3. Hitta inspiration

Det rekommenderas att man letar upp inspiration kring hur man vill att huset ska se ut innan man kontaktar arkitekten. Detta kan man göra genom att besöka bostadsmässor, eller genom att använda plattformar som Instagram, Pinterest eller Google. Försök att hitta bilder som du kan visa för arkitekten så att hen kan få en uppfattning om vad du vill ha. På så sätt gör du projekteringen betydligt enklare för arkitekten.

4. Hitta en bra tomt

Fördelen med att bygga tvåfamiljshus tillsammans med någon annan är att man då halverar kostnaderna för tomten. Detta beror på att tomten inte nödvändigtvis behöver vara större bara för att man vill bygga ett lite större hus.

Består tomten av berggrund, sand eller lös terräng så kommer det krävas ett mer omfattande markarbete. Av den anledningen så lönar det sig att undersöka vilka förhållanden som råder i marken innan man köper tomten.

5. Påbörja ansökan om bygglov tidigt

När man ska bygga ett hus så måste man alltid ansöka om bygglov hos kommunen. För ett så omfattande projekt som att bygga tvåfamiljshus så måste man oftast också ta in en ansvarig sökare som kan förbereda ens ansökan, och detta är vanligtvis en arkitekt.

För att ansökan ska bli godkänd måste man genomföra en noggrann projektering, och under behandlingen av ansökan kommer kommunen göra ett grannehörande. Projekteringen behövs också för när man senare ska hämta in anbud från entreprenörer. Av den anledningen så är det alltid bra att påbörja ansökningsprocessen tidigt. Den här delen av projektet tar vanligtvis tolv veckor. Kostnaden för att ansöka om bygglov varierar från kommun till kommun.

6. Jämför priser

I anbudsprocessen rekommenderas det att man tar in anbud från tre olika aktörer. På så sätt kan man ställa upp anbuden mot varandra och välja den firma som erbjuder ett komplett erbjudande till ett konkurrenskraftigt pris. När man jämför anbuden så är det viktigt att man stämmer av alla punkter och försäkrar sig om att allt är inkluderat. Det är viktigt att man inte stirrar sig blind på priset heller. Om priset är lågt, men viktiga utgiftsposter har utelämnats, så kommer erbjudandet garanterat bli dyrare i slutändan.

7. Lägg in en framdriftsplan i kontraktet

Det rekommenderas att man inkluderar en detaljerad tidsplan i kontraktet. En tidsplan är en översikt över när de olika arbetsmomenten ska påbörjas och när de ska vara färdiga. Detta hjälper dig som byggherre att följa med i projektets framdrift.

8. Överväg om arkitekten ska följa upp projektet

Eftersom det i grund och botten är arkitekten som står för utformningen av huset så kan man avtala med denne att man också ska följa upp hur byggarbetet går. Om arkitekten regelbundet besöker byggarbetsplatsen så blir det mycket enklare att upptäcka eventuella fel i bygget. Ju tidigare man upptäcker dessa fel, desto enklare blir det att hantera dem.

9. Sätt upp fasta möten

För att du ska kunna hålla dig uppdaterad om vad som händer på byggarbetsplatsen så är det smart att avtala tidpunkter för möten mellan byggherre och entreprenör. Dessa möten kan med fördel sammanfalla med milstolpar i projektet. På så sätt kan man diskutera momenten som blivit utförda och samtidigt bli uppdaterad kring hur arbetet flyter på.

10. Välj rätt entreprenadform

Man skiljer i regel mellan tre olika entreprenadformer när man bygger tvåfamiljshus:

• Totalentreprenad: Byggherren anlitar en firma som ansvarar för både projektering och utförande.
• Generalentreprenad: En firma ansvarar för utförandet, men man kan ha separata kontrakt för arkitekt och vissa arbetsmoment.
• Delad entreprenad: Byggherren anlitar flera olika entreprenörer som alla ansvarar för sitt respektive yrkesområde. Detta innebär att man skriver kontrakt med flera olika firmor, och att man som byggherre måste koordinera arbetet.

För ett så här omfattande projekt väljer de flesta byggherrar att organisera arbetet som en totalentreprenad eller generalentreprenad. På så sätt slipper man ta ansvar för att koordinera arbetet mellan de olika yrkesgrupperna. I tillägg så behöver man också bara förhålla sig till en enda aktör. Detta gäller både under arbetet med projektet, och under den efterföljande garantiperioden.

Delad entreprenad kan vara ett bra alternativ om man redan har mycket erfarenhet av att organisera och koordinera byggprojekt. Detta förutsätter också att man kan avsätta mycket tid till att leda projektet.

Om du vill komma i kontakt med kvalitetssäkrade hantverkare till ditt projekt så kan du lägga ut det på marknadsplatsen Byggstart.se. Då kommer du få ta emot anbud från flera lämpade aktörer.

11. Ha koll på vad du ska förvänta dig från arkitekten

När man kontaktar ett arkitektkontor så kan det vara bra om man har en hum om vilka tjänster man vill att arkitekten ska ta ansvar för. Här nedan hittar du en översikt över de arbeten som vanligtvis tillfaller en arkitekt:

• Besiktning: En besiktning av tomten är det första steget i arbetet med arkitekten. Här kommer arkitekten kartlägga bland annat markförhållanden, terräng och väderleksförhållanden.
• Projektering: Du bör begära alla arkitektritningar och all projektering som behövs av arkitekten.
• Bygglovsansökan: När man anlitar en arkitekt till ett byggprojekt så är det också vanligt att man låter denna person stå som ansvarig sökare när man ska ansöka om bygglov hos kommunen.
• Uppföljning: Arkitekten kan se till att allt arbete går enligt planerna man tagit fram, om du som byggherre tycker att detta känns tryggare.

12. Var klar över vad som ska ingå i anbuden från entreprenörerna

Det kan råda stora skillnader mellan vad som inkluderas i olika entreprenörers anbud. Följande punkter bör du kolla upp om de inkluderas eller inte:

• Markarbete
• Byggel
• Anslutning till offentliga nät
• Gjutning
• Projektering
• Kök
• Badrumsinredning
• Garderober
• Parkett
• Kakel
• Montering av badrumsmöbler och kök
  

13. Hitta ett ställe att bo på

Det tar ofta runt ett år från det att man anlitar arkitekten tills bostaden står färdig. Under den här tiden så måste man alltså har någonstans att bo. Det kan vara smart att man hyr ett ställe i närheten av byggprojektet. På så sätt kan man besöka byggarbetsplatsen ofta.

14. Begränsa den egna insatsen

Vissa byggherrar väljer att ta på sig ansvaret för vissa moment i projektet. Även om detta kan vara ett smart sätt att reducera utgifterna på, så rekommenderas det att man överlämnar så mycket som möjligt av arbetet till entreprenören. Om man tar på sig arbetsmoment som man varken har kompetens eller tid till att utföra på rätt sätt så kommer det leda till förseningar. Detta kommer istället leda till att projektet blir dyrare. Av den anledningen så rekommenderas det att man överlämnar allt arbete till entreprenören.

15. Välj produkter av hög kvalitet

När man ska köpa in byggvaror/produkter till bostaden så är det smart att välja produkter som håller ett högt kvalitetsmått. Dessa varor kommer oftast kosta lite mer, men det kommer vara en lönsam investering på sikt. Köper man däremot billigare produkter så kan man förvänta sig en kortare levnadstid och större behov av underhåll. Av den anledningen så lönar det sig att investera i kvalitet så långt budgeten tillåter det.

16. Skriv ett detaljerat kontrakt

Det är viktigt att man skriver ett noggrant utarbetat kontrakt när man ska ingå avtal med en entreprenör. Detta är en fördel för bägge parter. Kontraktet bör beskriva alla arbeten som ska utföras, så att man har en gemensam förståelse för vad för typ av projekt man ska ta sig an. Det är också smart att inkludera en framdriftsplan som beskriver när de olika arbeten ska påbörjas och när de ska vara avslutade. Konsumentverket har tagit fram kontraktmallar som man kan använda gratis.

17. Dela horisontellt eller vertikalt?

När man ska bygga ett tvåfamiljshus så är det viktigt att man bestämmer sig för om man vill dela upp bostäderna horisontellt eller vertikalt.

Delar man horisontellt innebär det att man delar upp bostaden i olika våningar, medan en vertikal delning innebär att boenheterna byggs vägg i vägg. Man ser oftast att ett vertikalt delat tvåfamiljshus är en mer lönsam investering när man ska sälja bostaden.

18. Kom överens om ägandeförhållandet

Om man bygger tillsammans med någon annan så är det viktigt att man är överens om ansvar och kostnader knutna till underhåll av bostaden. Man bör också vara eniga om hur man ska hantera eventuella ändringar i bostaden. Sådana frågor kan lätt leda till konflikter om man inte har gått igenom dem på förhand.

19. Genomför en slutbesiktning

När entreprenören säger att arbetet är fullföljt så ska man ta in en extern besiktningsman som utför en besiktning på bygget. Besiktningsmannen kommer kontrollera att arbetet har utförts enligt gällande krav och regler, och hen kommer även visa på brister och fel i arbetet. Det är vanligt att man håller inne med runt 10 % av kontraktsbeloppet från entreprenören tills dess att de eventuella felen har blivit korrigerade.

20. Få slutdokumentationen skickad till dig

När projektet är klart så är det viktigt att du får alla relevanta dokument som påvisar vilka typer av arbeten som utförts och vilka material som hantverkarna har använt. Sådan dokumentation kan vara nödvändig att visa upp i samband med försäkringsärenden och när man ska sälja bostaden.