God planering och organisering är något som krävs vid ett så omfattande projekt som att bygga ut huset. Det är också ett jobb som medför stora kostnader. I den här artikeln tar vi oss an de tre vanligaste formerna av tillbyggnad: tillbyggnad i sidled, påbyggnad uppåt, samt att gräva ut källare. Vi ska även se lite närmre på en del av de saker som är viktiga att tänka på i samband med att man funderar på att bygga ut huset.

Pris och budget

Kostnaderna för att bygga ut huset varierar från projekt till projekt. Enligt marknadsplatsen Byggstart.se ligger genomsnittspriset på tillbyggnad i sidled på omkring 28.000 kr per kvadratmeter. Här är det viktigt att understryka att variationerna mellan projekt är stora. Vissa projekt kan kosta betydligt mycket mer, andra något mindre. Det man kan veta säkert är att man aldrig kan få fram en exakt kostnadsuppskattning om man inte först haft professionella hantverkare på plats för en genomgång. 

Man kan bygga ut huset på ett av tre möjliga sätt:

• Tillbyggnad i sidled – man bygger ut genom att först utöka husets grund
• Påbyggnad uppåt – man bygger i höjdled i form av exempelvis takkupa/ny våning
• Utgrävning av källare – man bygger genom att gräva ut under existerande byggnad

Det är många faktorer som tillsammans avgör vilken typ av tillbyggnad som är bäst lämpad för ett visst hus. Priset för projektet påverkas betydligt av de förutsättningar som finns för tillbyggnaden. Om man till exempel ska gräva ut källaren under huset kommer priset hänga ihop med markförhållandena. Ska man bygga en påbyggnad kommer kostnaderna istället stiga i takt med mängden förstärkande arbete som krävs av husets konstruktion. 

Vi kan också konstatera att det generellt sett är något dyrare att bygga ut i form av en ny våning, jämfört med de andra två tillbyggnadstyperna. Detta beror till stor del på att det kräver att man tar bort det befintliga taket för att sedan bygga ett nytt igen. När man ska bygga ut huset på det här sättet krävs det också att man sätter in en trappa, och det kan också medföra att man behöver göra ändringar i den bärande konstruktionen på den redan existerande byggnaden. 

Det nuvarande husets utformning och den tomtmark som det står på, har alltså en stor inverkan på kostnaderna och möjligheterna till ett framgångsrikt projekt. Därför bör man först av allt prata med en fackman om hur man bör bygga ut huset, utifrån det specifika husets förutsättningar.  

Valet av standard på de material och övriga produkter som används kommer också spela roll för slutsumman. Här är valmöjligheterna snudd på oändliga och prisspannen är stora. Andra viktiga prisdrivare är valet av entreprenör, projektets storlek – rent kvadratmetermässigt, samt komplexiteten hos projektet.

Kom ihåg att du kan vara berättigad till rotavdrag för ditt tillbyggnadsprojekt. I den här artikeln kan du läsa mer om vad som gäller för rotavdrag.

Entreprenörer och projektorganisering

Vilken sorts hantverkare som behöver involveras när man ska bygga ut huset beror på vilken typ av tillbyggnad som ska göras, samt vad man ska använda den nya ytan till. De allra flesta väljer att organisera projektet som en huvudentreprenad eller en totalentreprenad. 

Totalentreprenad betyder att ett enda företag tar på sig ansvaret för både utformning och projektering, samt utförande arbete. Vid huvudentreprenad har entreprenören endast ansvar för de utförande delarna. Utöver entreprenören tar du som byggherre in exempelvis en arkitekt eller byggingenjör på ett separat kontrakt för de resterande delarna.

I vilken omfattning som man själv kan bidra när man ska bygga ut huset beror på den egna kompetensen och hur mycket tid man har, i kombination med omständigheterna i det aktuella projektet. Det kan vara en bra idé att höra sig för med entreprenören kring detta. Entreprenören kommer att kunna peka ut vilka delar i arbete som kan vara lämpligt för eget arbete. Det är också viktigt att samordna den egna insatsen med övrigas, så att man inte hindrar framfarten för de inhyrda hantverkarna. Man gör sig själv en björntjänst om man tar på sig uppgifter som man inte har tid eller kunskap för att genomföra, och på så vis försenar det egna projektet.

För att säkra upp goda förutsättningar för ett lyckat projekt är valet av entreprenör en avgörande faktor. Man bör leta reda på ett företag som kan visa på att man genomfört andra liknande projekt tidigare – och med ett gott resultat. Inom företaget får man gärna vara certifierade eller auktoriserade. Andra viktiga faktorer vid valet av entreprenör är att man behöver ha kapacitet att ta sig an projektet inom en rimlig tidsperiod, samt att man har en stadig ekonomi. 

Byggstart.se är en marknadsplats där man samlat entreprenörer och byggfirmor som tar sig an större bygg- och renoveringsprojekt på privatmarknaden.

Påbörja förberedelserna tidigt

Om man ska bygga ut huset krävs det grundliga förberedelser. Många startar resan med att anlita en arkitekt. En arkitekt kan utforma och rita upp den nya tillbyggnaden på ett sätt som tillfredsställer husägarens önskemål och behov. Arkitekten kan även ge goda råd kring vilka lösningar som passar det enskilda boendet bäst, samt hur man bäst genomför arbetet. I många fall tar arkitekten även på sig att utforma och lämna in övriga delar av den eventuella bygglovsansökan som kan behövas när man ska bygga ut huset. I enklare fall är detta sådant som du som byggherre kan hantera på egen hand, eller med hjälp av entreprenören. 

Så tidigt som möjligt bör man få finansieringen av projektet på plats. Det är viktigt att detta är i ordning innan man förbinder sig till att betala några kostnader som är knutna till projektet. Först när man står med arkitektritningar och finansiering i handen kan man dra igång med att mäta anbud från entreprenörer. Entreprenörerna måste sedan komma på platsbesök innan de kan ge sina kostnadsestimat för att få den planerade tillbyggnaden på plats.

Byggvaror

Det varierar från projekt till projekt vilka byggvaror som behövs, beroende på hur man tänker bygga ut huset. Man använder sig av olika byggvaror när man gräver ut källaren, jämfört med när man bygger en ny våning på huset.

Materialkostnaden utgör en betydande andel av de totala utgifterna när man ska bygga ut huset. I genomsnitt svarar materialen för omkring 40 % av den slutgiltiga prislappen för ett byggprojekt. Den här procentsatsen varierar emellertid betydligt mellan olika projekt. I den ena änden av intervallet hittar man byggprojekt som involverar anläggningsarbete, där materialkostnaderna är små jämfört med arbetskostnaderna. I den andra änden hittar man projekt med mycket rördragnings- och elinstallationsarbeten, där materialandelen utgör mer än 50 %.

I regel är det inte att rekommendera att man köper in material själv om man tagit in en entreprenör att utföra arbetet. Man tjänar vanligtvis mycket lite på att göra detta på egen hand. Skulle man ha oturen att inte ha beställt varorna i tid så behöver man dessutom kompensera hantverkarna för sin tid, oavsett om projektet står helt still till följd av materialbristen. Utöver detta saknar man som privatperson vanligtvis den erfarenhet som krävs för att kunna uppskatta hur mycket som behövs av var och en av de olika materialen. 

Man kan även spara en hel del tid på att använda sig av entreprenören för att handla material och andra produkter som krävs för byggprojektet. Entreprenören har kunskapen som behövs för att kunna välja lämpliga produkter för ändamålet, och har också koll på vilka produkter som fungerar bra att använda tillsammans. Skulle förstavalet visa sig vara slutsålt så har en professionell hantverkare det betydligt enklare för att hitta vettiga alternativ.

Det är dock inte bara värdefull tid man kan slippa ödsla genom att låta entreprenören ta sig an anskaffningen av materialen, man kan även spara pengar. Hantverksfirmor har ofta tillgång till reducerade priser. En privatperson som endast köper mindre volymer hos byggvaruhusen och leverantörerna – och dessutom sällan – har inte tillgång till den här typen av rabatter. Har man väl tagit in professionella aktörer är det en fantastiskt fördel att kunna nyttja deras kompetens och deras tjänster fullt ut. Notera att material som kakel, parkett och köks- och badrumsinredning är sådant som du fortfarande kan välja ut och köpa in själv.

Finansiering 

Finansieringen är en punkt som är viktig att få utredd tidigt under planeringsfasen. Det skulle vara olyckligt om man redan har anlitat arkitekt och sedan får besked om att man inte får tillgång till tillräckliga medel för att genomföra sitt byggprojekt. Man bör alltid se till att man har visst svängrum i budgeten när man ska genomföra så omfattande projekt som att bygga ut huset. Överraskningar kan dyka upp längs vägen, och då är det bra att ha utrymme för att täcka eventuella oplanerade utgifter. 

Bostadsägare som planerar att bygga ut väljer i regel någon av följande finansieringsformer:

• Eget kapital – i den grad man har möjlighet till det, kan det vara fördelaktigt att använda eget sparkapital till att betala hela eller delar av projektet. 
• Ökat bolån – i de fall som man redan har lån på huset kan man utöka detta upp till 85 % av bostadens värde. Exakt hur mycket ytterligare som du kan låna jämfört med idag, beror på nuvarande belåningsgrad och den bedömda betalningsförmågan. Man bör komma ihåg att amorteringsreglerna även kan göra gällande att du ska amortera ett högre belopp vid en högre belåningsgrad. För ett så pass omfattande och kostsamt projekt som att bygga ut huset kan ett ökat bolån vara ett bra och rimligt alternativ för finansiering. Det kan vara en god idé att få bostaden värderad på nytt innan man tar ytterligare lån. I det fall som bostaden ökat i värde sedan förra värderingen kan detta ge möjlighet till att låna upp ett större belopp i samband med att man ska öka bolånet.‍
• Konsumtionslån – den här formen av finansiering är relativt dyr, med höga räntor. Den här typen av lån passar därför allra bäst för mindre projekt eller som en delfinansiering. Det finns emellertid en del fördelar med konsumtionslån. Det är lätt att ansöka om den här typen av lån och man får ofta tillgång till lånebeloppet inom ett par dagar. På grund av den höga räntan bör man dock se till att man kan lösa in lånet inom en kortare tidsperiod.

Regler

Det finns många regler att förhålla sig till i det fall som man ska bygga ut huset. Man behöver antingen göra en bygganmälan alternativt söka bygglov om man planerar att göra något av följande: 

• Bygga en ny våning på huset, kräver bygglov
• Bygga tillbyggnad i sidled, i vissa fall kan detta ske i form av en attefallstillbyggnad, som i så fall endast kräver anmälan, annars bygglov
• Ändra användning från biyta till boyta – till exempel göra om en kallvind till ett bostadsrum, kräver vanligtvis bygganmälan
• Förändringar på husets fasad, kräver vanligtvis bygglov
• Ändringar som påverkar husets bärande konstruktion, kräver vanligtvis bygglov

Oavsett vilka åtgärder som man tänker sig i samband med tillbyggnationen så är det viktigt att kontakta byggnadsnämnden i kommunen. Då man tolkar Plan- och bygglagen något olika i olika kommuner och dessutom har möjlighet till lokala inskränkningar/utökningar av lovplikten, så är det kritiskt att ta reda på vad som gäller i det aktuella fallet, i den specifika kommunen. Detta är information som man bör inhämta tidigt under projekteringsfasen. 

Vid små och enkla förändringar på huset kan du eventuellt ta fram de handlingar som krävs för en eventuell bygglovsansökan på egen hand. I lite mer komplicerade fall behöver man dock vända sig till en arkitekt eller byggingenjör för att få hjälp, men det finns även entreprenadfirmor som bistår med detta.

Vilka regler som man behöver ta hänsyn till varierar från projekt till projekt. Det finns exempelvis särskilda regler för bostadsrum i källare, med avseende på ljusinsläpp och utrymningsvägar. När man ska gräva ut källare behöver man också komma ihåg att kontrollera radonnivåerna och eventuellt lägga radonspärr, för att se till att man uppfyller kraven på radonsäkring. Bygger man på höjden gäller andra krav för brandsäkerhet och utrymningsvägar. Till exempel får man använda fönster som rymningsväg endast i det fall som fönstret är placerat på maximalt 5 meters höjd. Det finns även en hel rad med regler som styr våtrumsberedning, och vad gäller eldragningar så måste dessa göras av en installatör som är del av ett egenkontrollprogram. 

Slutligen behöver man säkerställa att man får all relevant dokumentation skickad till sig efter det att arbetet avslutats. Dokumenten du ska be om är bland annat BRK-intyg och egenkontroll på eldragning och VVS-arbeten om dessa utförts. Detta är viktigt för framtida underhåll, men också för att man som husägare ska kunna visa på att allt arbete är utfört enligt gällande regler och förordningar.