Om man vill addera boyta till sin bostad kan det vara en bra lösning att bygga på en våning på huset. Med det sagt, bör man vara medveten om att det samtidigt innebär ett omfattande byggprojekt. Det är många faktorer som behöver övervägas innan man tar beslut kring att genomföra den här typen av tilltag. I den här artikeln tittar vi närmare på flera av de frågor som ofta dyker upp i samband med att man ska bygga på en våning. Vi fördjupar oss i hur man bäst organiserar ett projekt som detta, samt vilka förberedelser som man bör ägna lite extra tid åt. Vi benar även ut fördelar och nackdelar med de vanligaste finansieringsformerna vid större byggprojekt, samt tittar på det regelverk som gäller i samband med att man ska bygga på en våning på sitt hus.

Kostnader och budget

Vad det kostar att bygga på en våning på huset varierar mellan olika projekt. Det kan ändå vara nyttigt att se vad det priset har landat på när liknande projekt genomförts tidigare. Enligt marknadsplatsen Byggstart.se ligger det genomsnittliga priset för att addera ett nytt våningsplan till sitt hus på omkring 32.000 kr per kvadratmeter. Detta snittpris inkluderar alla kostnader som kommer med genomförandet av projektet – bland annat arbetskraft, maskinhyra och material. I de fall som man passar på att även göra förändringar på den befintliga byggnaden, som byte av fasadbeklädnad, fönsterbyte eller invändig renovering, tillkommer kostnaderna för detta.

Man bör vara ytterst medveten om att det här priset endast ska ses som ett riktmärke. Det går inte att säga något konkret om hur mycket ett specifikt projekt kostar att realisera om man inte först har gjort en besiktning av de befintliga förhållandena, både vad gäller det existerande huset och tomtens tillgänglighet. Snittpriset kan oavsett detta berätta för oss att det innebär en betydande utgift att bygga på en våning på huset. 

Det finns en rad olika kostnadsdrivare som avgör om totalpriset för ett enskilt projekt hamnar under eller över genomsnittet. En av de mest avgörande faktorerna är omfattningen av det förstärkningsarbete som eventuellt behöver utföras på det befintliga husets stomme. När man bygger på en våning på huset medför det en ökad belastning på husets bärande struktur, och det är ett krävande arbete att förstärka den nuvarande konstruktionen. 

Andra viktiga faktorer inkluderar husets höjd, samt den standard som man vill att påbyggnaden ska uppföras med. Att ha hantverkare som arbetar på hög höjd är alltid dyrare än om de kan arbeta på marknivå. I det fall som man behöver hyra byggställningar innebär även detta en extra kostnad. Standarden på de material och de interiöra lösningar som man väljer har också stor påverkan på priset. Här står det dock fritt för dig som byggherre att välja efter egen smak och plånbok. Fönster, takbeklädnad, kakel och golv – allt kommer i en rad olika prisklasser. Det kostar alltid mer att installera kök och badrum än att inreda andra typer av bostadsrum. Planerar man att bygga på en våning på huset för att kunna hyra ut den eller sälja den som en separat lägenhet, kostar detta mer än om man bygger ut för att låta det nya våningsplanet ingå som en del av den befintliga bostaden. 

När du gör en tillbyggnad på din bostad kan du vara berättigad till rotavdrag för delar av arbetskostnaderna. I den här artikeln kan du läsa mer om vad som gäller för rotavdrag.

Hantverkare och projektorganisering 

En tillbyggnad i form av en ny våning innebär ett omfattande projekt som kräver att man involverar hantverkare från flera olika fackområden. Det krävs en god organisation och noggrann koordinering för att ro den här typen av projekt i hamn med ett lyckat resultat. Detta gör att ett projekt som detta i regel utförs i form av en huvudentreprenad. Det innebär att det är en enda firma som tar på sig ansvaret för allt utförandearbete – inom alla olika fackområden, samt projektledning och inköp av de byggvaror som behövs. Det entreprenören inte har kompetens till att utföra inom den egna firman, kommer denna ta in underentreprenörer för att genomföra. 

Det finns mycket lite att tjäna på en delad entreprenad i samband med att man ska bygga på en våning. Vid en delad entreprenad behöver man sätta av betydligt mycket mer tid till att hitta och kontraktera hantverkare, samt till att koordinera de olika hantverksfirmornas respektive insatser på bygget. Om man själv inte är van vid den här typen av arbetsuppgifter kan detta bli en avsevärd belastning. Det är också sällan som det finns några pengar att spara genom att göra detta, i och med att man oftast behöver betala mer för arbetet inom vart och ett av fackområdena när man tar in arbetskraft från flera olika företag. En entreprenör kommer också få bättre priser på de byggvaror som krävs för projektet, jämfört med vad en privatperson kan få. 

När man väljer att organisera sitt projekt som en huvudentreprenad blir valet av entreprenör ett avgörande beslut – man överlåter ju hela projektutförandet till ett enda företag. Det finns en rad olika faktorer som är viktiga att ta hänsyn till i sitt val: 

• Relevant erfarenhet: Entreprenören bör ha genomfört liknande projekt tidigare.
• Goda vitsord: Tidigare kunder bör vara nöjda med entreprenörens insats och samarbetsförmåga.
• Solid ekonomi: Detta är en viktig faktor i det fall som hantverksfirman skulle uppleva inkomsttapp under projektets gång eller under garantiperioden som följer efteråt.
• Relevant certifiering: Inom vissa fackområden finns det krav på auktorisering. Även där det är frivilligt med certifiering och liknande, utgör emellertid den här typen av intyg en garanti för att entreprenören har den kompetens som krävs för att utföra arbete inom sitt verksamhetsområde.
• Tillräcklig kapacitet: Det är viktigt att entreprenören har tillräckliga resurser för att ta sig an och prioritera projektet, så att det blir utfört inom de tidsramar som satts upp för det.

Det kan vara svårt att få full koll på alla de här parametrarna i samband med att man utvärderar olika entreprenörer. Många väljer därför att använda sig av Byggstart.se. Byggstart är en marknadsplats där byggherrar och projekt blir matchade med lämpliga entreprenörer och hantverkare.

Förberedelser

Det är viktigt att man låter genomföra en grundlig besiktning av fastigheten i ett tidigt skede av planeringsfasen. I samband med detta kan man kartlägga behoven av förstärkning av husets bärande struktur, så att stommen tål belastningen från det nya våningsplanet. Detta är en uppgift för en byggingenjör. Den här typen av besiktning kan även ge dig som husägare en klarare bild av hur dyrt projektet kommer bli att realisera. Omfattningen av det eventuella förstärkningsarbetet är den faktor som har störst påverkan på projektets omfång och totalkostnad. I det fall som huset inte är konstruerat för att kunna bära en till våning kan det finnas andra tillbyggnadsalternativ som passar bättre. Kanske kan man utöka boarean på ett mer kostnadseffektivt sätt genom att bygga ut i sidled, eller genom att gräva ut källaren?

En annan sak som man bör göra tidigt är att prata med en arkitekt. En erfaren arkitekt kommer att kunna komma med smarta inspel kring planlösning och hur man använder den nya boytan på effektivast möjliga sätt. Detta gäller både i fallet som man vill utöka den egna boytan, och som man planerar att bygga på en separat våning för uthyrning. Tänk på att man kan tjäna på att renovera hela huset i samband med att man gör en tillbyggnad av den här typen. I samband med detta kan en arkitekt bidra genom att hitta lösningar som integrerar nya och gamla delar av huset på ett bra sätt, och som ger huset den prägel som man vill ha. 

I samband med att man ska bygga på en våning behöver man oftast ta hjälp med att ta fram de ansökningshandlingar som krävs för att få bygglov. Detta är något som en arkitektfirma vanligtvis kan ta sig an. Det är också praktiskt att kunna visa upp professionellt framtagna arkitektritningar i samband med att man tar in anbud från entreprenörer. Ju mer detaljerat underlaget för prissättning är, i form av ritningar och projektbeskrivning, desto mer exakta kommer de prisuppgifter som man får in vara.

Bygglovsprocessen inkluderar i vissa fall inhämtande av grannemedgivande. Här kan det vara bra att vara proaktiv, och prata igenom det förestående byggprojektet på förhand. Detta gäller inte minst i det fall som någon av grannarnas utsikt påverkas av den nya våningen. Det kan orsaka problem och förseningar i det fall som en granne motsätter sig projektet. Att prata med och informera grannarna i ett tidigt skede är därmed en viktig del av förberedelserna i samband med att man ska bygga på en våning. Ofta kan man undvika en konflikt genom att kommunicera direkt med sina grannar, istället för att grannarna nås av informationen skriftligen i ett meddelande från kommunen.

Byggvaror

Inköp av byggvaror kommer att stå för en större utgiftspost i samband med ett projekt som detta. Om man väljer huvudentreprenad överlåter man ansvaret för materialanskaffningen till huvudentreprenören. Detta kommer med en rad olika fördelar. Först och främst slipper man lägga tid och kraft på uppgiften. En entreprenör kommer dessutom vara bättre på att skatta materialåtgång och på att avgöra vilka material som fungerar bra att kombinera. Entreprenören har dessutom den kompetens och erfarenhet som krävs för att välja ut en lämplig ersättningsprodukt i det fall som något visar sig vara slut på hyllorna. 

Även när det kommer till prislappen har en entreprenör bättre förutsättningar än de man har som privatperson. Detta beror främst på att de ofta köper större volymer, vilket berättigar till volymrabatt, och att de är återkommande kunder hos byggvaruhus och övriga leverantörer. Kom ihåg att vissa hantverkare kommer att kunna ha specifika krav på vilka produkter som de kan tänka sig att arbeta med. Både elektriker och rörmokare kan kräva att få kontrollera att materialen håller en viss standard innan de går med på att ge garanti på det jobb som de ska utföra. Här lönar det sig att lyssna på experterna –  de vet vad de gör. 

En del byggvaror kan man emellertid köpa in själv, även i det fall som man valt att organisera projektet som en huvudentreprenad. Detta gäller främst inredning, köksutrustning och badrumsinteriör. Här kan man låta sig ha full kontroll, och välja produkter helt och hållet efter egna önskemål. Kom bara ihåg att vara ute i god tid. Leveranstiden kan i många fall vara lång. Det kan leda till förseningar i arbetet om man inte ser till att ta leveranstiden med i beräkningarna.

Finansiering

Det krävs i regel en relativt omfattande budget i samband med att man ska bygga på en våning. Det innebär att man som byggherre i de allra flesta fall behöver planera finansieringen noggrant. Finansieringen bör ligga högt på prioriteringslistan under planeringsfasen. Man bör aldrig åta sig några ekonomiska förpliktelser innan man har finansieringen klar. Bland husägare som ska bygga på en våning på huset är följande finansieringsformer de vanligaste:

• Eget kapital: Om man har sparat ihop tillräckligt med medel för att bekosta byggnationen av ett nytt våningsplan på huset, kan detta vara en god investering. Man kan även finansiera delar av projektet med hjälp av eget kapital, och låna till återstoden. Kom ihåg att det är viktigt att ha en rimlig budget, som tål oförutsedda utgifter.
• Ökat bolån: Om man redan har lån på bostaden som ska byggas till så är ett alternativ att utöka lånet för att täcka kostnaderna för projektet. Förutsatt att betalningsförmågan bedöms vara tillräcklig kan man låna upp till 85 % av bostadens värde. Man får då låna ytterligare kapital till samma ränta som det ursprungliga lånet. Om det var längesedan som man fick bostaden värderad kan det vara en god idé att ta in en värderingsman eller mäklare för att göra en ny värdering. I det fall som bostaden stigit i värde kan man få möjlighet att låna mer pengar.
• Byggnadslån: I samband med större byggnads- eller renoveringsprojekt kan banken bevilja ett byggnadslån. Som säkerhet tas bostadens förväntade värde i framtiden, efter det att projektet genomförts. Räntan för byggnadslånet är därmed något högre, men när arbetet är klart omvandlar man det vanligtvis till ett bolån med en lägre ränta. Detta gäller förutsatt att arbetet utförts på ett sådant sätt att bostadens värde svarar mot det värde som förväntades innan arbetet drogs igång. 
• Konsumtionslån utan säkerhet: En snabb och enkel form av finansiering är att ta konsumtionslån. Då räntan på den här typen av lån är hög passar den här finansieringsformen emellertid bäst för lån på mindre belopp – i samband med att man ska bygga på en våning kan det handla om lån för delfinansiering. För att inte räntekostnaderna ska bli för höga bör man betala tillbaka konsumtionslån inom en kortare tidsperiod.

Lovplikten

I de allra flesta fall kommer man att behöva ansöka om bygglov i samband med att man planerar att bygga på en våning på huset. Ofta behöver man ta hjälp med att ta fram de ansökningshandlingar som krävs – av en arkitekt, byggingenjör eller annan fackkunnig person. Det finns specifika byggregler i det fall som man avser bygga en separat bostadsenhet på det nya våningsplanet. Här är det lämpligt att luta sig mot arkitektens expertis och erfarenhet för att vara säker på att allt bli utfört i enlighet med regelverket.

Det finns en del normer som man behöver svara upp mot för att den nya våningen ska godkännas som boyta. Takhöjden på en vindsvåning behöver vara på minst 2,30 meter. Det är endast i begränsade delar under snedtak som takhöjden får vara lägre, ner mot 1,90 meter. Om man bygger på en våning så är det dock många som passar på att se till att takhöjden hamnar på 2,40 meter, eftersom detta anses som god boendestandard. Man behöver även tillse att dagsljusintaget är tillräckligt och att det finns godkända utrymningsvägar. Beroende på placering och eventuell brandstege, utgör ett fönster med sammanlagda dimensioner på 1,50 meter en godkänd utrymningsväg. Höjden på fönstret behöver då uppgå till minst 60 cm och bredden till minst 50 cm.  

Som tidigare nämnts föreligger det särskilda regler om man planerar att använda den nya våningen till en separat bostadsenhet. Bostadsenheten utgör då en egen brandcell – med alla de krav som ställs på en sådan. Utöver detta behöver alla nödvändiga funktioner finnas, som kök och badrum. Dessutom måste det finnas en separat ingång till lägenheten.