Vill du och familjen bygga ett generationsboende eller är du bara nyfiken på vad det innebär? Ett generationsboende är ett hus som är byggt för att minst två generationer ska kunna bo i det samtidigt, det kan till exempel vara en barnfamilj och far- eller morföräldrar går ihop och bygger ett hus som alla sedan bor i. Att bo på det här sättet har många fördelar både ekonomiskt och socialt. När den äldre generationen finns vägg i vägg är det lättare att få hjälp med barnpassning och de äldre kan enklare få hjälp med saker som de har svårt att göra i det vardagliga livet. Dessutom är ett generationsboende en utmärkt form för att skapa goda relationer mellan flera generationer. Ekonomiskt sett kan halverade kostnader och mindre boyta göra drömmen om att bo billigare till verklighet för att inblandade. I den här artikeln kan du läsa om hur du kan förbereda och planera ett projekt av det här slaget, vilka kostnader du kan räkna med och hur vilken entreprenadformer du kan välja mellan för att organisera byggarbetet.

Vilka kostnader kan du förvänta dig och varför sätta upp en budget? 

Det är svårt att säga något konkret om hur mycket det kommer att kosta att bygga ett nytt hus utan att känna till något om projektets detaljer. Centrala prisdrivare är till exempel storleken på huset, markförhållanden på tomten, tomtens läge, vilken standard du vill bygga med ohc vilka tekniska lösningar som ska finnas i huset. Variabler som markförhållande på tomten säger sig självt att dessa inte går att påverka, men de kan ändock ha stor inverkan på priset eftersom vilken slags massa som finns på tomten inte visar sig förrän markentreprenören börjar gräva för att förbereda gjutningen av husgrunden. När det däremot gäller standard och produktval, som även de har en stor inverkan på slutsumman för projektet, finns det större möjligheter att påverka dessa eftersom de helt och hållet beror på vilka val ni som ska bo tillsammans i huset gör. 

Enligt prisdata från Byggstart.se kostar det i snitt 28.000 kronor per kvadratmeter att bygga generationsboende. Genomsnittspriset är hämtat från Byggstarts databas vars priser baserar sig på alla de projekt som har utförts av entreprenörer som ingår i Byggstarts nätverk. Snittpriset är ungefär detsamma för villor och flerfamiljshus men priset kan både bli högre och lägre beroende på vilka val byggherren gör. I genomsnittspriset ingår bara de kostnader som finns med i entreprenörens anbud och därför måste du räkna med att tillkommer fler kostnadsposter. De kostnader som tillkommer är till exempel arkitektens arvode, avgiften för bygglovsansökan, kök- och badrumsinredning.

Välja entreprenör och entreprenadform 

Den vanligaste entreprenadformen för projektet av betydande storlek, till exempel bygge av ett generationsboende, är totalentreprenad. Vid en totalentreprenad är det du som byggherre som anlitar arkitekt och projektör (vanligtvis arkitekter). Ansvaret för alla byggarbeten och koordineringen av allt arbetet sköts av den entreprenör som tar på sig totalentreprenaden, något som innebär att du bara behöver förhålla dig till ett företag och en kontaktperson. Vill du själv välja vilka entreprenörer som ska utföra respektive arbeten organiserar du istället ditt byggprojekt som en delad entreprenad. Då är det du som byggherre som kontrakterar alla nödvändiga hantverkare och koordinerar arbetet emellan dem, om du inte väljer att ta in en extern projektledare. Såvida du inte har tidigare erfarenhet av att leda stora byggprojekt är det en rekommendation att organisera bygget av generationsboendet som en totalentreprenad och låta den entreprenör som tar på sig totalentreprenaden sköta både det administrativa- och byggarbetet.  

Du kanske funderar på vad det är man ska titta efter när du väljer entreprenör(er) för att bygga ett hus som passar för generationsboende. Till att börja med är det helt centralt att företaget har en gedigen erfarenhet av att bygga hus. Be gärna de företag som du väljer mellan om minst tre referenser som du kan ringa till för att få förstahandsinformation om deras upplevelser; vad som har varit bra och vad som har varit mindre bra. Du kan även fråga referenserna om hur kontaktpersonen och de övriga anställda på företaget är att kommunicera med och hur lyhörda de är för kundens önskemål. Priset är självklart också en faktor som väger tungt när du ska välja entreprenör och därför ska du alltid begära in och jämföra anbud från minst tre konkurrerande aktörer. Då kan du säkerställa att du får ett konkurrenskraftigt pris.  

Det är av yttersta vikt att du undersöker företagets ekonomi ordentligt. Om du inte tar en kreditupplysning riskerar du att hamna i situationen att företaget går i konkurs medan de genomför byggarbetet med ditt hus. En annan viktigt faktor är vilken kapacitet företaget har . En del entreprenörer har kanske fler anställda och kan slutföra ditt husbygge på kortare tid men till ett högre pris. Andra företag kan ha mindre arbetskraft tillgänglig den period när du vill ha huset uppfört, något som gör att arbetet tar längre tid men i gengäld erbjuder entreprenören ett lägre pris.

Under anbudsprocessen kommer du att kunna bedöma hur de olika aktörerna förhåller sig till sina kunder. Det lönar sig att välja en entreprenör som du känner att du har bra kommunikation med, allt för att samarbetet ska bli så smidigt som möjligt och utan missförstånd eller oenigheter. Kom även ihåg att undersöka om företaget som du överväger att anlita innehar några branschspecifika certifieringar, till exempel auktoriserad elinstallatör, våtrumscertifiering och VVS-auktorisation. Den enda certifieringen som är ett krav enligt lag är auktoriserad elinstallatör, men de frivilliga certifieringarna kan likväl fungerar som en kvalitetsstämpel för att företaget har den kompetens som krävs.

Om du redan nu vill komma i kontakt med kvalitetskontrollerade hantverkare till ditt projekt kan du använda dig av marknadsplatsen Byggstart.se. Byggstart har utvecklat en plattform där entreprenörer, som kvalitetssäkras löpande, matchas mot de byggherrar som lägger upp sina projekt på plattformen. Tjänsten är gratis för dig som privatperson och du tar första steget mot en projektregistrering genom att klicka här.

Vilka förberedelser kan du göra för att byggarbetet ska gå lättare?

Förberedelser är en viktigt del av varje byggprojekt och något som du ska börja med så tidigt som möjligt. Det är nu du anlitar och arbetar tillsammans med en arkitekt för att bestämma bostadens utseende, storlek och funktioner, och därefter ansöka om bygglov och få ett startbesked från kommunen. När man ska bygga ett generationsboende bör alla som ska bo i huset vara involverade i förberedelserna för bygget. För att alla berörda ska bli nöjda med slutresultatet är det viktigt att ha en bra dialog och ett nära samarbete.Innan du tar den första kontakten med de potentiella entreprenörerna bör hela projektet vara planerat ner på detaljnivå. Det kallas för projektering och görs i samarbete med en arkitekt eller en tillverkare av nyckelfärdiga hus. Genom att diskutera igenom och vara eniga om alla detaljer på förhand undviker ni missförstånd och konflikter. Punkter som ni måste ta ställning till är bland annat hur ni ska fördela boytan och de olika kostnaderna. När det gäller generationsboende kan det löna sig att bygga huset så att de båda bostäderna fungerar som två separata bostäder eftersom det gör det enklare när ni eventuellt bestämmer er för att sälja huset eller när den äldre generation inte längre är i livet. I praktiken fungerar det då som att den ena parten hyr sin bostad av den andra parten.

När bygglovsansökan har blivit godkänd av kommunen kan ni påbörja anbudsprocessen och välja ut den eller de entreprenörer som ska bygga ert generationsboende. Tänk på att det kan ta allt från några veckor till ett par månader från det att ni skriver kontrakt till dess att entreprenören kan påbörja arbetet. Det första arbetet som entreprenören genomför är att gräva och förbereda marken på tomten för gjutningen av grunden. Nästa steg är att gjuta husgrunden och därefter börjar arbetet med att sätta upp en vädertät stomme. Bygget avslutas med alla invändiga arbeten som att sätta upp innerväggar, dra elledningar och vattenrör och montera badrums- och köksinredning. Hela processen tar i regel ett år eller mer.

Byggvaror och inredningsmaterial

Byggvaror utgör en stor och viktig del av husbygget och materialet utgör i snitt cirka 40 procent av de totala kostnaderna. Den siffran kan variera betydligt beroende på vilka val ni gör i resten av projektet. I vissa fall är konstruktionen och själva bygget en stor del av projektet, och då kan materialet utgöra en så liten del som 20 procent av totalkostnaden. I andra fall, till exempel vid installation av värmepump eller andra dyra tekniska lösningar, kan materialet utgöra hela 80 procent av projektets slutsumma. Därför är det relevant att ställa dig frågan om vem som ska köpa in materialet, från vem och hur. Byggmaterial och inredningsprodukter kan du få tag i på byggvaruhus, direkt från tillverkaren, via hantverkare eller webbutiker. Oavsett vilket alternativ du väljer för att skaffa materialet är det bra att lägga på minnet att vissa produkter kan ha en lång leveranstid. Ibland kan mycket eftertraktade produkter även ha en kölista. Börja därför med detaljplaneringen i god tid för att vara säker på att produkterna kommer i rätt tid.

Det är en rekommendation att låta entreprenören står för merparten av inköpen. Anledningarna till det är flera; bland annat har de flesta entreprenörer bra rabattavtal med olika byggvaruhus och tillverkare. Dessutom gör entreprenörerna i regel inköp till flera projekt på en gång och får då mängdrabatter som privatpersoner sällan får. Det ekonomiska ansvaret ligger på den som gör inköpen, det  vill säga om du själv väljer att sköta allt materialinköp riskerar du att utsätta dig för mycket stress och extra kostnader om någon leverans eller produkt blir försenad eller mängden eller dimensionerna på produkterna är fel. I värsta fall måste du ersätta hantverkarna för förlorad arbetstid om de inte kan fortsätta eller påbörja ett arbete på grund av det saknas material. Entreprenörer har lång erfarenhet av att beräkna mängd och mått samt vet vilka alternativa produkter på marknaden som kan ersätta en som inte finns tillgänglig. Hantverkare har även en gedigen kunskap om vilka material som är lätta att arbeta med, vilka material som passar bra ihop och vilka som ger ett optimalt resultat.

En del produkter kan du dock köpa in själv, till exempel är det många byggherrar som själva vill köpa in köks- och badrumsinredning, armaturer, kakel, klinker och fasadpanel för att få de produkter som de önskar. Det är dessutom sällan som dessa varor ingår i anbudet från entreprenören eftersom många byggherrar föredrar att besöka detaljisterna för att kunna jämföra olika produkter i verkligheten och göra sina val utifrån det. Tänk på att du kan göra inköpen via entreprenören, även om du väljer ut produkterna själv, och få ett bättre pris tack vare de rabattavtal som entreprenören har med olika leverantörer.

Vilka olika typer av finansiering finns det att tillgå?

När du har bestämt dig för att bygga generationsboende är ett av de absolut första stegen att tänka igenom den finansiella aspekten av projektet. Det kan till exempel vara värt att överväga om det finns någon risk med att eventuella syskon uppfattar husbygget som en snedfördelning av värdeföremål i samband med ett arv och ni bör även tänka igenom hur den finansiella situationen ser ut om någon, antingen i den äldre eller yngre generationen, går bort. En annan anledning till att det är bra att ha klarat av alla detaljer gällande ägandeförhållande i förväg, är om det skulle uppstå en konflikt angående en försäljning av huset.

Ta kontakt med banken i god tid för att ta reda på vilka olika finansieringsalternativ som är möjliga och ta gärna hjälp av banken, eller en jurist, för att skriva ett avtal på hur värdet i huset ska hanteras i framtiden. Det är viktigt att se till att ni har finansieringen på plats innan ni kontaktar en arkitekt eller börjar begära in anbud från entreprenörerna, annars riskerar ni att planera ett projekt som ni inte har råd att slutföra. Tänk även på att avsätta en post på cirka 15 procent av den totala budgetsumman för oförutsedda utgifter. Gör även en detaljerad budget och håll den.

För stora byggprojekt, som att bygga ett nytt hus, är det vanligast med en byggnadskredit. Banken betalar ut lånet löpande under projektets gång och i takt med att värdet på fastigheten ökar i och med husbygget. Banken kräver i regel också att du ska använda eget kapital innan ni får tillgång till byggnadskrediten och följer upp arbetet noggrant för att inte riskera att de betalar ut pengar som går till något helt annat än ett husbygge. Vanligtvis tar banken tomten och det blivande huset som säkerhet och uppstår det betalningsproblem, dödsfall, skilsmässa eller entreprenören går i konkurs, har banken rätt att ta över fastigheten och välja att sälja det halvfärdiga huset eller färdigställa det och sedan sälja det.

Räntan för en byggnadskredit är i regel lite högre än för ett bolån, eftersom banken tar en högre risk, men när huset är färdigställt görs byggnadskrediten i regel om till bostadslån.

Skriv ett juridiskt bindande avtal med entreprenören

Det gagnar både dig och entreprenören att skriva ett juridiskt bindande och detaljerat kontrakt innan arbetet startar upp. Genom att göra det får ni en gemensam förståelse för vilket arbetet som ska utföras och hur, samtidigt som ni minskar risken för missförstånd och oenigheter under arbetets gång. I kontraktet ska ni även skriva in hur ni ska hantera eventuella förseningar, samt datum för när husbygget ska starta och när huset ska vara färdigställt. Om det inträffar oförutsedda händelser under byggtiden ska ni uppdatera kontraktet. Använda gärna en kontraktsmall från Konsumentverket. Du hittar den här.