Det kan finnas många olika anledningar till att totalrenovera hus. I vissa fall handlar det huvudsakligen om att man vill förändra bostadens estetiska uttryck. Andra gånger är en totalrenovering helt enkelt nödvändigt för att ta hand om och underhålla huset. Om det uppstått skador på bostaden – som fukt-, mögel- eller brandskador, kan detta få omfattande konsekvenser för hela huset. Oavsett anledning är en totalrenovering av hus alltid ett storskaligt projekt. Den här artikeln ger dig en bra översikt över de områden som ingår i ett renoveringsprojekt. Du kan bland annat läsa om priser och nödvändiga förberedelser, samt om hur du hittar rätt entreprenör för jobbet.

Pris och budget

Att totalrenovera hus är ett omfattande projekt, och när man ska renovera hus i Stockholm är det svårt att säga vad ett projekt av den här typen kan komma att kosta. Det är först när man arbetat fram en detaljerad projektbeskrivning och entreprenören kommit på platsbesök som man kan förvänta sig att få ett realistiskt estimat. Prisdata som hämtats från marknadsplatsen Byggstart.se visar att snittpriset på en invändig totalrenovering av hus ligger på omkring 12.000 kr per kvadratmeter. Detta inkluderar allt arbete och material för projektet. Stora variationer finns emellertid i prisbilden, vilket kommer sig av olika omfattning och varierande komplexitetsgrad. Inkluderar man även utvändig renovering (tak, fasad, tilläggsisolering, dränering, etc) ligger priset istället på 20.000 kr per kvadratmeter, i genomsnitt. Var exakt som prislappen landar beror på en rad faktorer som standard, antal kök/badrum, det befintliga skicket på bostaden, förändringar i planlösning, skador som behöver åtgärdas, och så vidare.

Även om det sannolikt genereras en värdeökning av att renovera hus i Stockholm, finns det inga garantier för att den överstiger kostnaderna för själva renoveringen. Av den anledningen är det inte rekommenderat att man genomför en totalrenovering av sitt hus om man har planer på att sälja huset inom en snar framtid. I så fall lönar det sig oftast bättre att göra en lättare renovering av ytskikten, för att på så sätt göra bostaden mer attraktiv för potentiella köpare. I de fall som man köpt ett äldre hus med en låg standard kan det emellertid löna sig att totalrenovera.

Välj rätt entreprenör och entreprenadform

Att totalrenovera hus är ett projekt som kräver arbete inom en rad olika fackområden. Att genomförandet blir bra hänger därmed på ett stort antal aktörer, och det är en kritisk faktor att koordineringen mellan dessa blir noggrant exekverad. Skulle något moment inte bli klart i tid kan det uppstå förseningar som gör projektet både dyrare och krångligare att färdigställa. I stora drag finns det två olika former för att organisera den här typen av projekt – man kan köra projektet som en totalentreprenad eller som en delad entreprenad.

Totalentreprenad innebär att du som byggherre endast skriver kontrakt med en firma. Denna har då det fulla ansvaret för att allt arbete blir koordinerat och utfört på ett korrekt sätt. Totalentreprenören är inte sällan en snickerifirma som utför delar av arbetet själv, och som sedan tar in de underentreprenörer som krävs inom övriga fackområden. Detta är vanligtvis aktuellt för områden som VVS-installation, målning, plattsättning, murning och elinstallation.

Väljer man istället att genomföra projektet som en delad entreprenad skriver man kontrakt med var och en av de involverade hantverksfirmorna, för respektive fackområde. I detta fallet är det man själv som ansvarar för koordineringen, förutsatt att man inte tar in en extern projektledare. Koordineringsarbetet är ett jobb som är omfattande och tidskrävande. 

Oavsett vilken entreprenadform du väljer så är det viktigt att du tar in rätt entreprenör på jobbet. När man ska renovera hus i Stockholm har valet av entreprenör stor effekt på både projektgenomförandet och slutresultatet. Det kan dock vara svårt att veta vad man ska titta efter under anbudsprocessen. Det finns en hel rad parametrar som man bör utvärdera när man ska jämföra möjliga entreprenörer:

• Referenser: Undersök om entreprenören har goda vitsord från tidigare kunder. Detta är något som du kan göra genom att söka efter omdömen på nätet, eller ännu hellre genom att be om referenser som du kan kontakta direkt. Titta efter entreprenörer som kan visa på att de har genomfört flera liknande renoveringsprojekt tidigare.
• Ekonomi: Man bör alltid undersöka om entreprenören har en god ekonomisk soliditet. Det vill säga att företaget kan hantera eventuella svackor och inkomstbortfall. Det bästa sättet för att kontrollera detta är genom att göra en kreditupplysning. Genom att anlita en entreprenör med solid ekonomi minskar man risken för att företaget går i konkurs under projektets gång, eller under den efterföljande garantitiden.
• Certifieringar: I Sverige är auktorisering och certifiering inom olika hantverksområden frivilliga. I de fall som man valt att skaffa sig ett yrkesbevis eller certifikat fungerar det dock som en sorts kvalitetsstämpel. När det gäller elinstallationer behöver den som utför dem vara del av ett egenkontrollprogram via sin firma.
• God kommunikation: Den bästa entreprenören är inte bara skicklig på sitt hantverk, den bäste entreprenören är även en god kommunikatör. Under ett så omfattande och tidskrävande projekt som att totalrenovera hus, är det viktigt att aktören som man anlitar är en part som man kan ha en bra dialog med. På så vis blir det enkelt att hålla sig välinformerad om progress och problematik inom projektet, samt lösa eventuella knutar längs vägen på ett smidigt sätt.
• Pris: Priset är ett självskrivet kriterium när det kommer till valet av entreprenör. När man ska renovera hus i Stockholm är det dock viktigt att man inte enbart tittar på slutsumman i offerterna från kandidatfirmorna. Kom ihåg att stolpa upp de olika ingående momenten i de olika anbuden, så att du kan jämföra anbuden i detalj. Har du gjort detta kan du vara trygg med att du faktiskt inte jämför äpplen med päron, utan att anbuden innehåller samma saker.

Allt fler husägare väljer att använda sig av marknadsplatsen Byggstart.se för större bygg- och renoveringsprojekt. Byggstart arbetar med att koppla samman byggherrar med kvalitetssäkrade entreprenörer.

Förbered projektet noggrant

En grundlig projektbeskrivning gör det enklare för entreprenören att komma med ett realistiskt anbud. Denna ger dig också en bättre översikt över projektet när det väl kommer igång.

Vanligtvis vill man ha med följande delar i en bra projektbeskrivning: 

• En översikt av projektet som helhet
• En detaljerad beskrivning av vad som ska utföras i varje rum
• Planritningar som beskriver eventuella förändringar i planlösningen
• Ytterligare arkitektritningar i det fall som detta krävs för eventuell bygglovsansökan

När du ska totalrenovera hus finns det flera anledningar till att du bör vara noggrann i förberedelserna av renoveringen:

• Du får en bättre förståelse av projektet som helhet.
• Du kan ta bättre beslut tidigare i processen, vilket kan bespara dig både tid och pengar. Förändringar och missförstånd under projektets gång är kostsamma.
• Du lägger grunden för bättre och mer realistiska anbud, vilket gör att du kan anpassa projektet utifrån dina egna ekonomiska ramar.

Byggvaror och omfattning av renoveringen

Det är vanligt att man gör skillnad på projekt som endast avser renovering av husets interiör och projekt där man renoverar både invändigt och utvändigt. En totalrenovering av ett hus innebär generellt sett flera omfattande ingrepp. Några av de inslag som ofta förekommer i samband med invändig totalrenovering är: 

• Förändringar i rumsindelningen genom att väggar rivs eller byggs upp
• Installationsarbete avseende rör och elektricitet 
• Nytt badrum eller kök

Utvändig renovering består gärna av:

• Dränering 
• Tilläggsisolering 
• Byte av fasadbeklädnad och tak 

När man även adderar utvändig renovering till projektet kan kostnaden uppemot dubbleras, jämfört med en renovering som endast är invändig. Vid utvändigt arbete är risken också större för att projektet kräver att man söker bygglov hos kommunen.

Vanligtvis inkluderar priset från entreprenörerna allt material och alla byggvaror, undantaget ytskikt och annan inredning. Det som normalt sett inte är medtaget är alltså sådant som kakel, parkett, köksinredning, garderober och andra inventarier. Den här typen av produkter finns i ett vitt spektrum av priser, stilar och standarder. Av den anledningen blir det svårt för entreprenören att baka in detta i det exakta priset som offereras.

Även om ytskikt och inredning kanske inte omfattas av anbudet från en entreprenör så är inte detta detsamma som att entreprenören inte kan stå för inköpet av produkterna, till entreprenörens förmånligare priser. En annan viktig fråga kring de material som du planerar att köpa in, är att du först stämmer av med entreprenören att kvalitén hos varorna svarar mot de krav som ställs – för att hantverkaren ska kunna ge dig garanti på jobbet.

Ha all formalia i ordning

Att renovera hus i Stockholm är ett komplicerat projekt och det kan uppstå situationer som du inte räknat med på förhand. Detta kan leda till oenigheter och konflikter om man inte redan på förhand avtalat om hur den här typen av situationer ska hanteras, i de fall de uppstår. Man bör därför alltid ha ett tydligt, skriftligt kontrakt på plats innan man startar upp renoveringsprojektet. I kontraktet behöver det framgå tydligt hur eventuella förseningar ska hanteras. Det bör även finnas en överenskommelse kring vad som ska hända om projektet visar sig bli dyrare än vad som initialt antagits, vilket inte sällan blir fallet när man ska totalrenovera äldre hus.

För kontraktsskrivningen kan man utgå från Konsumentverkets mallar för entreprenad och inköp av hantverkstjänster. Man bör ha med relevanta specifikationer kring arbetet som ska utföras, pris och tidsplan. I samband med större projekt, såsom med totalrenovering av hus, är det vanliga tillvägagångssättet att man kopplar utbetalningar till att man nått vissa avtalade milstolpar i projektet. Den slutgiltiga betalningen (gärna 5-10 %) ska normalt sett göras efter att man genomfört slutbesiktning tillsammans med en extern, fackkunnig person, som exempelvis en professionell besiktningsman.

Det är också kutym att hålla inne med den sista utbetalningen till dess att man tagit emot all relevant dokumentation från entreprenörerna. Dokumenten du ska be om är bland annat BRK-intyg och egenkontroll på eldragning och VVS-arbeten. Dokumentationen kan vara nödvändig att ha till hands vid en försäljning av bostaden, eller om ett försäkringsärende skulle uppstå. Se även till att spara alla fakturor som relaterar till projektet.