När man ska sätta igång med ett tillbyggnadsprojekt så dyker det genast upp en mängd olika frågor som kräver svar. Måste man ansöka om bygglov hos kommunen? Lönar det sig att använda en arkitekt? Hur mycket kostar en tillbyggnad? Vilka typer av dokument behöver man? Hur hittar man rätt entreprenör för projektet? I den här artikeln ger vi svar på alla dessa frågor, och i tillägg delar vi också med oss av en del konkreta tips om hur du går tillväga för att ditt projekt ska bli så bra som möjligt.

Priser och budget

När man bygger en tillbyggnad så utökar man husets grundsula. Man gräver alltså upp en del av tomten och gjuter en ny grund i direktanslutning till den befintliga grunden. Därefter bygger man den önskade tillbyggnaden ovanpå grunden. Tillbyggnad är därför ett ganska brett begrepp, eftersom typen av byggnad som man väljer egentligen kan se ut lite hur som helst i teorin. Det kan vara allt från en liten utökning av hallen, till att man ökar husets areal med flera hundra kvadratmeter (det sistnämnda är dock inte så vanligt för bostäder).

Kostnaden för att bygga en tillbyggnad kommer då alltså även variera kraftigt från projekt till projekt. Enligt marknadsplatsen Byggstart.se ligger genomsnittspriset för att bygga till på ca 28.000 kr per m2. Detta priset inkluderar allt byggmaterial och samtliga arbetstimmar som lagts på att upprätta din tillbyggnation. Arkitekttjänster tillkommer utöver snittpriset, och dessa kostnader utgör oftast mellan 5-10 % av de totala kostnaderna för den här typen av projekt.

De största prisdrivarna för att bygga till är:

• Storlek - Eftersom priset för en tillbyggnad uppges i pris per kvadratmeter så har storleken mycket att säga till om när det kommer till slutpriset. Pris per kvadratmeter blir också något lägre om man bygger över flera kvadratmetrar.
• Val av entreprenör - När man ska bygga till så behöver man ta in hantverkare från många olika yrkesgrupper. Projektet kräver god koordinering för att det ska bli framgångsrikt, och av den orsaken väljer många husägare att organisera sina projekt som en totalentreprenad när man bygger till. Detta innebär att man bara skriver kontrakt med en firma (som i regel är en snickerifirma), och denna firman tar på sig ansvaret för att projektet blir färdigt. När det kommer till entreprenörer så finns de i många olika prisklasser. Av denna anledningen kommer alltså valet av entreprenör att ha en stor inverkan på slutkostnaden när man ska bygga till. Här är det dock på sin plats att nämna att det alternativ som har lägst kostnad inte nödvändigtvis kommer bli billigast i längden. I den mån budgeten tillåter det bör man prioritera kvalitet så långt det går.
• Standard - De produkter och material du väljer har också en stor inverkan på slutkostnaden när du ska bygga till huset. Här finns det stora skillnader mellan olika produkter. Parkett, kakel, fönster, dörrar och takbeklädnad är alla material som finns i många olika prisklasser. Detta gäller även kök och badrum.
• Grundarbete - Om tillbyggnaden ska uppföras på en tomt med mycket berggrund och bergknallar så kommer sprängning och brytning bli nödvändigt. Detta medför extra utgifter.
• Sammanfogning med befintlig bostad - Om man måste göra många åtgärder för att anpassa den befintliga bostaden till tillbyggnaden så kommer projektet att bli dyrare. Detta gäller särskilt om man måste gå in och göra ingrepp i bärande strukturer.
• Kök/badrum - Dessa två rum är de dyraste rummen man kan bygga i en bostad, och ju fler av dessa rum man ska bygga, ju högre blir priset per kvadratmeter.

När du ska bygga till så kan du ha rätt till att nyttja rotavdraget. I den här artikeln kan du läsa mer om vad som gäller och hur man har rätt till det.

Hantverkare och projektering

När man ska bygga till så behöver man anlita hantverkare från många olika yrkesgrupper för att projektet ska bli så bra som möjligt. I projekteringsfasen väljer många att anlita en arkitekt, och i vissa fall även en byggingenjör. Detta är inte alltid nödvändigt om du ska göra en tillbyggnad enligt attefallsreglerna, men bara för att du ska nyttja attefallsreglerna är det inte garanterat att du inte behöver en arkitekt.

Bland hantverkarna som normalt sett är inkluderade i projektet hittar man:

• Gräv-/markentreprenör
• Snickare
• Rörläggare
• Murare/betongentreprenör
• Elektriker
• Ventilationsinstallatörer
• Plåtslagare
• Takläggare

När så många olika parter är involverade i ett projekt, så är det viktigt att arbetet hantverkarna sinsemellan organiseras på ett bra sätt.

Totalentreprenad eller delad entreprenad?

Det finns i runda slängar tre sätt att organisera projektet på:

• Totalentreprenad: Byggherren överlämnar allt ansvar för både utförande och projektering till en enda firma. Denna firma fixar med arkitekt, ingenjör (vid behov), och alla utförande hantverkare, och de sköter även koordineringen av arbetet.
• Generalentreprenad: Samma som totalentreprenad, men i den här varianten har entreprenören inte ansvar för projekteringen. Byggherren ordnar med arkitekt/ingenjör på egen hand.
• Delad entreprenad: Byggherren ordnar med arkitekt/projektering som separat kontrakt, och skriver även separata kontrakt med alla involverade yrkesgrupper. Man är då själv ansvarig för projektledningen, eller så kan man anlita en extern projektledare.

För tillbyggnader ser vi att det är vanligt att man väljer att organisera sitt projekt som generalentreprenad eller totalentreprenad. Detta beror främst på att arbetet oftast är ganska omfattande, och i regel behöver man hantverkare inom många olika arbetsområden. Detta gör att projektet blir tidskrävande och komplext om man ska samordna arbetet hantverkarna sinsemellan på egen hand. Man ska dock ha i åtanke att det kan vara svårt att få ett rättvisande pris från entreprenören om man inte har ett omfattande prisunderlag i form av arkitektritningar och en detaljerad projektbeskrivning. De flesta väljer av denna anledning att anlita en arkitekt som kan ta fram dessa ritningar, ansöka om eventuellt bygglov hos kommunen samt utarbeta en projektbeskrivning.

Hur hittar man en skicklig entreprenör?

När man ska bygga till så är det otroligt viktigt att man anlitar en skicklig och erfaren entreprenör som utför själva byggarbetet. Man bör prioritera relevant erfarenhet. Helst av allt ska man välja en firma som har utfört tillbyggnader på hus som liknar ens eget så mycket som möjligt. Det är också viktigt att allt arbete utförs enligt gällande regler, lagar och föreskrifter. Detta försäkrar man sig om genom att kontrollera omdömen från tidigare kunder. Man kan också kolla upp vilka certifieringar företaget har.

Allt fler byggherrar väljer att använda sig av marknadsplatsen Byggstart.se när de ska hämta in anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer och hantverksfirmor.

Ritningar

I regel bör man anlita en arkitekt när man ska utföra en större tillbyggnad på huset. Arkitekten kan ta fram alla ritningar som krävs, och hen kan även utforma en detaljerad projektbeskrivning. För större tillbyggnader (över 15 m2) så behöver man alltid ansöka om bygglov, och då behöver man oftast en projektör som ansöker om bygglovet å ens vägnar. Detta gör vanligtvis arkitekten. Arkitekten kan också utforma invändiga lösningar, såsom belysning och möblering.

Innan man hämtar in anbud från entreprenörer för ett projekt som omfattar tillbyggnation så bör man i regel kunna visa upp följande ritningar:

• Fasadritning
• Planritning
• Snittritning

Dessa dokument krävs för att entreprenören ska kunna ge ett rättvisande prisförslag för projektet.

För stora tillbyggnader så behöver man nästan alltid en detaljprojektering. Då behövs underlag såsom:

• Arbetsritningar - innehåller fler detaljer än de övriga ritningarna. Utförs ofta i formatet 1:50. Beskriver oftast även byggmetod.
• Rumsschema - specifikation av val av material, uppvärmningslösningar och belysning för varje rum.
• Fönster- och dörrschema - beskrivning av storlek och typ av fönster och dörrar som ingår i tillbyggnaden.

När man har dessa ritningar på plats så blir det betydligt enklare för entreprenören att räkna på hur mycket projektet kommer att kosta. Det gör det också enklare för byggherren att jämföra anbud från olika konkurrerande entreprenörer. Dessa ritningar bidrar med tydliga riktlinjer till entreprenören, och i förlängningen bidrar de till att öka chanserna för att projektet kommer bli framgångsrikt.

Byggvaror

Byggherren rekommenderas inte att stå för inköp av de byggmaterial som behövs för själva bygget. Denna uppgift ska man överlämna till entreprenören. Om man tar på sig uppgiften själv så leder det ofta till högre kostnader, och det är inte säkert att man beställer rätt produkter, rätt volym, eller rätt mått.

Det kan vara svårt för en lekman att beräkna exakt hur mycket av de olika materialen som behövs för hela byggprojektet. Om man låter entreprenören ta på sig inköp av material (vilket är standard) så undviker man problem med att man beställt produkter med fel mått, material som inte passar ihop, och att man måste reklamera överflödiga varor eller varor med brister. En entreprenör har också oftast tillgång till specialpriser hos olika återförsäljare. Genom att låta entreprenören stå för inköpen blir alltså kostnaden för själva byggmaterialen oftast billigare än om man på egen hand skulle handla samma typer av produkter från samma återförsäljare.

Man ska dock vara uppmärksam på att en tillbyggnad kan se ut på många olika sätt. Vissa husägare bygger ut för att de ska kunna få ett större kök, eller för att få ett nytt badrum. Dessa rum är dyrare att bygga än andra typer av rum, och inredningen för kök och badrum brukar entreprenören inte köpa in. Det gör man själv som byggherre.

Finansiering

Det är viktigt att man har finansieringen på plats innan man sätter igång med den här typen av projekt. Det första man gör bör vara att kartlägga vilken budget man har att röra sig med, och vilka möjligheter man har för att täcka upp alla kostnader knutna till projektet. Finansieringen måste vara på plats innan man sätter igång med projekteringen, alltså innan man anlitar en arkitekt.

Det finns många sätt att finansiera ett byggprojekt på. Beroende på projektets storlek och kostnad, så kan man generellt välja mellan följande alternativ:

• Eget kapital - Om man har tillräckliga medel så kan det vara en fördel att investera i byggprojekt som i förlängningen kan öka värdet på huset.
• Utökat bolån - Man kan oftast låna upp till 85 % av värdet på bostaden. Glöm inte att värdet på din bostad kan ha ökat sedan du köpte huset, och av den anledningen kan det vara en god idé att utföra en ny besiktning av bostaden i samband med att du kontaktar banken. Då kan du potentiellt få ett högre lån, vilket kan vara skillnaden mellan ett slopat eller realiserat projekt.
• Konsumentlån - Konsumentlån har betydligt högre räntesats än bolån, och man måste oftast betala en uppläggningskostnad. Fördelen med ett konsumentlån är att man i regel har pengarna på kontot inom 48 timmar. Det är dock viktigt att man kan betala tillbaka lånet inom en snar framtid för att undvika höga räntekostnader.

Gällande regelverk och krav på dokumentation

När man ska utföra en tillbyggnad så behöver man i regel ansöka om bygglov hos kommunen om inte tillbyggnaden är under 15 m2. Tillbyggnader på max 15 m2 är tillåtna enligt de så kallade attefallsreglerna, men bara för att du ska nyttja attefallsreglerna betyder inte det per automatik att du inte behöver ansöka om bygglov. Det bästa du kan göra är att höra dig för hos byggnadsnämnden i din hemkommun. De kan ge dig svaren svart på vitt vad som gäller för just ditt bygge. Om du inte behöver bygglov behöver du dock göra en bygganmälan, och då måste du även invänta startbesked innan du får sätta igång med själva bygget.

Om man ska göra en tillbyggnad som är större än 15 m2 behöver man alltid ansöka om bygglov. I dessa fall behöver man generellt också anlita en arkitekt som söker å ens vägnar, då man behöver komplexa ritningar för att ens ansökan ens ska övervägas. Om projektet är simpelt kan i vissa fall entreprenören hjälpa dig med din ansökan, men detta är undantag snarare än regel. Handläggningstiden för bygglov är max 10 veckor om man inte behöver lämna in kompletterande underlag, så se till att sätta igång med processen så tidigt som möjligt i planeringsfasen så att du kan komma igång med själva bygget i tid.

Det är också viktigt att man skriver kontrakt med entreprenören innan man sätter igång med arbetet. Kontraktet ska vara juridiskt bindande och innehålla information om betalningsplan, vilka typer av arbeten som inkluderas, vem som står för inköp av material, och självfallet slutkostnaden. Många väljer att använda kontraktsmallar från Konsumentverket. Dessa är etablerade i branschen, och entreprenören du anlitar kommer säkerligen ha stött på dem tidigare.

När byggarbetet är slutfört ska byggherren få skriftlig dokumentation som visar vilka typer av arbeten som blivit utförda, samt vilka material som använts. Man ska också få ett garantibevis och kvitton som visar vilka produkter som köpts in.

Om tillbyggnaden inkluderar våtrum ska man också få våtrumsintyg från entreprenören. För allt elarbete ska man också få dokument med grundliga instruktioner om vilka åtgärder som utförts, samt bevis på att åtgärderna har utförts enligt gällande regler och föreskrifter.