En påbyggnad kan vara ett praktiskt och lönsamt sätt att utöka bostadens areal på. Genom att bygga på ytterligare en våning på huset kan du få mer plats för eget bruk eller bygga en uthyrningslägenhet som kan ge en extra inkomst. Många väljer även att bygga på huset när de vill göra om en villa till ett generationsboende. I den här artikeln tar vi upp det som är viktigt att tänka på när du överväger att göra en påbyggnad. Vi tittar på kostnader och projektplanering med fokus på hur du hittar rätt hantverkare för arbetet. Utöver det går vi även igenom de regler som du måste känna till innan du påbörjar den här typen av projekt.

Priser och budget

Kostnaderna skiljer sig mycket från projekt till projekt när det gäller påbyggnad. Det går aldrig att säga något exakt om kostnaden innan entreprenören har varit och gjort en bedömning av arbetets omfattning. Likväl kan det vara bra att ta reda på genomsnittspriset för påbyggnationer för att få en indikation på vilken budget som vanligtvis krävs för den här typen av byggprojekt. Enligt prisuppgifter från marknadsplatsen Byggstart.se ser vi att genomsnittspriset per kvadratmeter för en påbyggnad ligger på cirka 35.000 kronor. Priset inkluderar alla arbetstimmar och nödvändigt material.

Fler faktorer påverkar var på prisskalan, i förhållande till snittpriset, ett sådant här projekt hamnar. En viktig faktor är om husets bärande konstruktion måste förstärkas för att klara av att bära upp vikten av det nya våningsplanet, något som måste göras i de allra flesta fall. Arbetet är både dyrt och omfattande. Många byggherrar passar även på att renovera hela eller delar av det befintliga huset i samband med att det bygger på en våning. Observera att kostnaderna för den övriga renoveringen inte ingår i de prisexempel som vi tar upp i den här artikeln. 

Du måste även räkna med extra utgifter om du ska inreda badrum eller kök. Tillgänglighet och behov av byggställningar kommer även de att öka på slutsumman för projektet. Självklart kommer även standard och exklusiva interiöra lösningar, dyrt taktäckningsmaterial och liknande att inverka på totalkostnaden. 

Ska du bygga en separat lägenhet på det nya våningsplanet får du räkna med betydande merkostnader. Till att börja med ställs det krav på badrum och kök, och även ingång som är åtskild från husets övriga entréer. En påbyggnad måste även fungera som en egen brandcell, vilket kräver mer arbete.

Hantverkare og projektorganisering 

En påbyggnad utgör i regel ett omfattande byggprojekt. Du ska inte bara bygga ett nytt våningsplan, du måste även förstärka husets bärande konstruktion. Det är ett krävande arbete som ska överlåtas till erfarna hantverkare. En påbyggnad måste även ha ett el- samt vatten- och avloppssystem, arbeten som bara ska utföras av auktoriserade hantverkare. Eftersom det är ett omfattande projekt med flera yrkesområden inblandade väljer de flesta byggherrar en totalentreprenad. Det är en entreprenadform där en entreprenör står som ansvarig för att kontraktera alla utförande hantverkare. Vanligtvis är det en snickarfirma som tar in underentreprenörer för att komplettera den kompetens som de inte har internt i företaget. Totalentreprenören har även ansvaret för att koordinera de olika hantverksområdena vilket gör att du som byggherre inte behöver ta ansvar för projektledningen. Entreprenören står även för inköp av byggmaterial. Om du har erfarenhet av att leda byggprojekt och har den tid som krävs för att vara projektledare, kan du spara lite pengar genom att organisera projektet som en delad entreprenad.  

När du ska välja en entreprenör till ett projekt av den här storleken och svårighetsgraden är det en hel del faktorer som du måste förhålla dig till. Du ska se till att hitta ett företag som har bra omdömen och relevanta referenser. Vidare är det viktigt att företag har alla nödvändiga auktorisationer. Du ska även prioritera företag som har en solid ekonomi eftersom det kan få stora konsekvenser om entreprenören skulle hamna i ekonomiskt trångmål under tiden som de utför ditt projekt. 

För att kunna göra ett bra val ska du begära in anbud från flera konkurrerande företag. Det är det enda sättet du kan försäkra dig om att du betalar ett korrekt pris för arbetet. Ett praktiskt och enkelt sätt för att hitta den entreprenör som är mest lämpad för ditt projekt är att använda marknadsplatsen Byggstart.se. Det är en marknadsplats där byggherrar blir matchade mot kvalitetskontrollerade entreprenörer.

Förberedelser

Det är viktigt att du planerar den kommande påbyggnationen ordentligt för att minska risken för överraskningar under projektets gång. Något av det första som du ska göra är att kontakta en arkitekt för att göra ritningar av det nya våningsplanet. En arkitekt kan komma med förslag på bra och arealeffektiva lösningar och hur den nya våningen integreras med den befintliga huskroppen på bästa sätt. Arkitektritningar är även en förutsättning för att entreprenören ska kunna lämna en prisuppgift på arbetet. En påbyggnad är alltid bygglovspliktig och du måste ta hjälp av en projektör som sammanställer den nödvändiga dokumentationen och ansöker om bygglov för din räkning. Vanligtvis är det arkitekten som tar på sig rollen som projektör men det finns även entreprenörer som gör det.

Du ska börja med själva ansökningsprocessen så tidigt som möjligt. När man ökar höjden på huset är det inte ovanligt att grannarna har invändningar, något som kan göra att handläggningstiden för bygglovet blir längre. Därför kan det vara klokt att prata med de grannar som är mest berörda så tidigt som möjligt och på så sätt minimera risken för att de kommer med invändningar när de blir kontaktade av kommunens bygglovshandläggare.

Byggmaterial

För ett så omfattande projekt som en påbyggnad av huset måste du räkna med betydande materialkostnader. Beroende på hur mycket arbete som måste utföras för att förstärka husets bärande väggar, kommer materialet att stå för en stor del av den totala kostnaden.

Det är en rekommendation att du överlåter materialinköpet till entreprenören. Normalt sett ingår det i anbudet och det finns många bra anledningar till att överlåta ansvaret till professionella aktörer:

Bättre pris – en entreprenör har i regel rabatt hos sina fasta materialleverantörer. Det beror på att de beställer stora mängder av varje enskild produkt. En privatperson kan sällan nå upp i de mängder som behövs för att få ett så pass reducerat pris.

Leveranstid – det kan vara lång väntetid på en del produkter. En oerfaren materialinköpare kan lätt gå i fällan att beställa materialet för sent. Genom att överlåta inköpen till entreprenören blir det istället företagets ansvar att lösa eventuella försenade leveranser. 

Rätt mängd – för en lekman kan det vara svårt att beräkna hur mycket som behövs av varje sorts byggmaterial. Det kan även vara en utmaning att beräkna rätt materialmängd utifrån arkitektens ritningar, så även här har en erfaren entreprenör ett försprång. 

Produkter som passar – det är viktigt att de olika produkterna passar ihop. En hantverkare vet av erfarenhet vilka material och produkter som går bra att kombinera med varandra. Dessutom vet hantverkarna vilka produkter som är lättast att arbeta med. 

Bra alternativ – som privatperson kan du få bekymmer om en eller flera produkter som du vill ha är slutsålda hos leverantören. En erfaren hantverkare kan komma med förslag på bra alternativ. 

Krav på kvalitet – hantverkare i allmänhet och elektriker och VVS-montörer i synnerhet, har kvalitetskrav på de produkter som de ska arbeta med, något som du alltid ska respektera. Det enklaste sättet att göra det på är att låta entreprenören köpa in materialet. 

En del produktinköp står dock byggherren själv för. Det handlar till exempel om ytskiktsmaterial som kakel och klinker, badrumsinredning och liknande. Det materialet kan du själv välja ut och beställa via entreprenören, eller köpa in själv.

Finansiering 

En påbyggnad är i de allra flesta fall ett större byggprojekt och som kräver motsvarande budgetramar. Det innebär att du måste tänka efter när det gäller finansieringen av projektet. Här är det viktigt att välja en lösning som ger dig mesta möjliga kapital till bästa möjliga villkor. Du bör även se till att du har utrymme för oförutsedda utgifter i din budget, ifall projektet blir mer omfattande än du först har räknat med. När det kommer till påbyggnad av ett hus ser vi att de flesta byggherrar använder sig av en eller flera av följande finansieringsalternativ:

• Eget kapital – har du en tillräckligt stor buffert, som täcker hela budgeten, sparad, kan en påbyggnad vara en bra investering. Det är även möjligt att delfinansiera projektet med eget kapital. 
• Höja bolånet – ska du bygga på huset för att utvidga bostadens area kan du höja ditt befintliga bolån upp till den övre gränsen på 85 procent av bostadens värde. Att höja huslånet är ett vanligt sätt för att finansiera en utbyggnad av huset. 
• Lån utan säkerhet – ett konsumentlån utan säkerhet går snabbt att ansöka om. På grund av den höga räntan lämpar sig ett sådant här lån bäst för mindre projekt eller för att delfinansiera större arbeten, och bör betalas av så fort som möjligt.

Kom ihåg att ha finansieringen klar så tidigt som möjligt när du planerar projektet. Du bör ha löst finansieringen i god tid innan du skriver något som helst avtal med hantverkare.

Tänk på att du kan vara berättigad till rotavdrag när du ska göra en påbyggnad. Du kan läsa mer om det här.

Regler

När du ska bygga på huset måste du alltid ansöka om bygglov och du måste ha en projektör som gör ansökan för din räkning. Vanligtvis är det arkitekten som står som projektör. Det är vanligt att man ansöker om bygglov i två steg när det handlar om större påbyggnader. I det första steget ansöker du om ett förhandsbesked för att se om det enligt detaljplanen är möjligt att bygga så som du har tänkt dig. När du har fått förhandsbeskedet och gjort eventuella korrigeringar, skickar du och projektören in en ansökan om bygglov. Det är även möjligt att ansöka om bygglov på en gång. 

Det som ofta är krävande när det kommer till en påbyggnad är att den berör grannarna. När du bygger på en våning på ditt hus kan du till exempel påverka solförhållanden i grannens trädgård. Därför är det alltid klokt att prata med grannarna redan när du börjar överväga en påbyggnad och lyssna in deras invändningar. Tänk på att grannar som motsätter sig dina planer kan försena ditt bygglov.