hemsmart
Sök
En nyrenoverad källare erbjuder många olika fördelar. Det kan innebära att man kan ta större ytor i besittning som boyta, eller att man kan etablera en uthyrningsdel i huset som bidrar med extra intäkter. En nyrenoverad källare kommer också ha en positiv inverkan på bostadens taxeringsvärde. Det finns många saker man bör tänka på när man ska renovera källaren. I den här artikeln går vi igenom vad det kommer kosta, hur projektet bör organiseras, vilka förberedelser man bör göra samt vilka byggmaterial man behöver. I tillägg kommer vi även kolla på hur man kan finansiera projektet och vilka regler man måste förhålla sig till.
Enligt marknadsplatsen Byggstart.se ligger genomsnittspriset för att renovera källare på ca 15.000 kronor per m2. Detta inkluderar allt arbete och alla material. Vissa källare har bättre förutsättningar på förhand för att omvandlas till boyta, och detta innebär att det råder stora prisskillnader mellan olika projekt per kvadratmeter.
En av faktorerna som driver upp priset för ett renoveringsprojekt är huruvida källaren har fuktskador eller inte. Om man har en fuktig källare så måste man först och främst ta tag i det här problemet innan man kan sätta igång med renoveringen. Detta innebär i regel att man måste dränera och isolera källaren, samtidigt som man gör invändiga förberedelser för renoveringen.
Takhöjden är också en viktig faktor att ta i beaktning. Om takhöjden är mindre än 2.3 meter så måste man sänka golvet för att rummet ska godkännas som boyta. Sänkning av golvet innebär att man måste bila upp betongen och gjuta ett nytt golv. Detta är dyrt och komplicerat att utföra, och det kräver både specialutrustning och hög kompetens.
Huruvida det lönar sig att renovera om källaren eller inte beror på vilka förutsättningar man har för att omvandla ytan till boyta. Man måste också tänka på hur mycket bostadens värde kommer öka när man lägger till en helt ny våning. Värdeökningen brukar oftast vara ganska stor, men det är viktigt att man jämför den med renoveringsprojektets kostnader. Det är främst i områden där bostadspriserna redan är höga, och där man kan ta ut en hög hyra för uthyrningslägenheter, som investeringen kommer löna sig ekonomiskt.
Det är viktigt att man tar sig an de underliggande problem såsom fukt och vattenintrång innan man sätter igång med projektet. Detta kräver god planering och organisering, men om man har anlitat skickliga hantverkare så brukar projektet flyta på relativt problemfritt.
Det finns två sätt att organisera projektet på. Antingen väljer man att lägga upp det som delad entreprenad, eller som totalentreprenad. Om man väljer delad entreprenad måste man själv anlita hantverkare inom alla de yrkesområden som krävs för projektet, och det är även man själv som måste koordinera arbetet mellan de olika hantverkarna. Den här varianten rekommenderas inte om man inte har tidigare erfarenhet från att leda liknande projekt.
Många väljer av den anledningen att organisera projektet som totalentreprenad. Det innebär att man anställer ett företag som tar på sig ansvaret för att organisera och utföra hela jobbet. Företaget står också för inköp av alla nödvändiga byggmaterial, med undantag av ytskiktsmaterial. Ytskiktsmaterial inkluderar kakel, parkett, badrumsmöbler, köksinredning, belysningsarmaturer och möbler. Dessa inköp står generellt du som byggherre för.
Om det uppstår problem under projektet så är det lättare att utröna vem som är ansvarig när man har anlitat en huvudentreprenör. Samma sak gäller om man måste nyttja garantin efter det att arbetet blivit färdigställt. Om man väljer att anlita en huvudentreprenör behöver man inte heller lägga ner lika mycket tid på att hitta rätt firma för projektet, eftersom man bara behöver hitta en enda firma.
Valet av entreprenör är avgörande för projektets utkomst. Väljer man fel entreprenör kan man snabbt landa i mängder med problem som gör att projektet blir betydligt dyrare än vad man i planeringsstadiet hade räknat med. Ibland går saker och ting så snett att man måste göra om alla eller vissa moment från grunden.
När man överväger potentiella entreprenörer bör man först och främst undersöka om de har goda referenser från tidigare totalrenoveringar av källare. Detta är väldigt viktigt, särskilt om man planerar på att sänka golvet. Då är det viktigt att man anlitar en entreprenör som vet vad de gör, och det kan man garantera sig om genom att leta efter firmor med erfarenhet av just takhöjning/golvsänkning i källare.
Att entreprenören har en solid ekonomi är också viktigt. Entreprenörer med dålig ekonomi kan i värsta fall gå i konkurs innan det att projektet är slutfört. Detta kan medföra stora problem. Om firman går i konkurs så finns det ingen man kan utkräva färdigställande från. Detta är väldigt olyckligt om något går sönder under garantiperioden eftersom man då måste anlita en annan firma för att åtgärda felen (garantiperioden brukar vara 5 år efter slutfört arbete, men det är inget krav). Den rätta entreprenören för jobbet bör också ha alla nödvändiga certifieringar på plats.
Kommunikation och personkemi är viktigt för att projektet ska genomföras på ett framgångsrikt sätt. När man renoverar en källare innebär det att man bjuder in entreprenören i sitt hem, och de kommer oftast att vistas där under en lång tidsperiod. Då är det viktigt att man anlitar någon som man kommer bra överens med.
För att komma i kontakt med kvalificerade entreprenörer kan man lägga ut sitt projekt på anbudssidor. Byggstart.se är bland annat en sådan sida, som fungerar som en marknadsplats för bygg- och renoveringsprojekt. Det är gratis för hemägare att lägga ut projekt på sidan.
God planering är a och o för att projektet ska bli framgångsrikt. Här är det viktigt att man börjar planera i god tid. Det första steget är att man gör en genomgång av projektet tillsammans med en arkitekt. Arkitekten kan överväga vilka lösningar som passar bäst för källaren utifrån de rådande förutsättningarna, och arkitekten kan också se vilka åtgärder som kräver bygganmälan eller bygglov, och de kan dessutom hjälpa dig med din bygglovsansökan. De flesta omfattande källarprojekt kräver bygglov, och om du ska utföra avancerade åtgärder såsom ingrepp i bärande strukturer eller rörläggning där det tidigare inte funnits rör, så behöver du ta hjälp av en projektör. Projektören kan vara en arkitekt eller byggingenjör, men i vissa fall kan även entreprenören stå som ansvarig sökare.
Att få ritningar och en utförlig projektbeskrivning på plats gör det även enklare att få in detaljerade anbud från entreprenörerna. Då kan man få en bra överblick över vad som måste göras och hur mycket det kommer att kosta. När allt har planerats i detalj så undviker man också att man måste göra kostsamma ändringar under projektets gång, och man ser även till att det inte uppstår några missförstånd kring vad som ska göras. Med god planering lägger man också grunden för en god budgetering. Vet man vilka material man behöver kan man köpa in dessa i god tid, och då finns det även en chans att man kan ta del av fördelaktiga rabatter.
Projektbeskrivningen innehåller vanligtvis en beskrivning över vad som ska göras i varje rum, samt ritningar över planlösningen om man gör förändringar i denna. Det är vanligt att man lägger till projektbeskrivningen i kontraktet man skriver som en bilaga. Då framgår det tydligt i de juridiskt bindande dokumenten vilka typer av arbeten som ska utföras. Om man har en noggrann projektbeskrivning så minskar man alltså riskerna för oenigheter och konflikter under projektets gång.
Det mesta av byggmaterialet inkluderas i anbudet från entreprenören, men man måste dock oftast själv stå för inköpet av ytskiktsmaterial. Detta inkluderar kakel, parkett, badrumsmöbler, belysningsarmaturer och möbler. Anledningen till att det är så är att det finns stora skillnader i standard och pris på ytskiktsmaterial. Därav är det mer praktiskt att man själv väljer ut det man vill ha, så att det passar ens budget och önskemål om stil och kvalitet. Det kan dock ändå vara smart att höra sig för med entreprenören om vilka typer av ytskiktsmaterial man bör köpa in så att man uppfyller rådande regler och krav på bygget. Vissa entreprenörer vill vara delaktiga i den här processen för att garantera att arbetet utförs på ett kvalitativt sätt genom att kvalitativa material används. Det är heller inte ovanligt att entreprenören har särskilda rabatter hos olika återförsäljare, så kolla alltid med entreprenören innan du gör några inköp så att du inte går miste om bättre priser.
När man ska köpa in ytskiktsmaterial lönar det sig att vara ute i god tid. Den här typen av material har ofta långa leveranstider, särskilt om man har speciella krav på materialet. Om man är tidigt ute ökar även chansen att man hittar goda erbjudanden. Om man inte beställer materialet i tid så kan man även riskera att arbetet stannar upp för att det som hantverkarna behöver inte finns på plats när de behöver det.
Finansiering är något av det första man bör få på plats när man ska renovera källaren. Det finns många olika sätt att finansiera ett renoveringsprojekt på. Det bästa är att använda eget kapital om sådant finns att tillgå, men för de allra flesta blir det nödvändigt att ta ett lån. För renovering av källaren är det vanligast att man tar dessa typer av lån:
För renoverings-, om- och tillbyggnadsprojekt på den egna bostaden kan man vara berättigad till rotavdrag för delar av arbetskostnaden. I den [här] artikeln kan du läsa mer.
I vissa fall är källaren registrerad som biyta, och inte boyta (biytor används exempelvis för förvaring). Det är inte tillåtet att använda biytor för att uppehålla sig i. Om man ska omvandla en byita till boyta så innebär det en ändrad användning av ytan. Om man ska renovera källaren och göra om den från förvaringsutrymme till boyta så måste man nästan alltid ansöka om bygglov eftersom det medför stora strukturella förändringar.
Ett av kraven för att källaren ska godkännas som boyta är att det inte finns för mycket radon i luften. Riktvärdet för radon inomhus är 200 Bq/m3, och det är alltså maxgränsen för vad som får finnas inomhus. Radonhalten i en källare kan förbättras med hjälp av god ventilation och radonspärr.
Det ställs också krav på takhöjden när man ska bygga om källaren till bostad. Kravet för alla hus ligger på 2.3 meter, och man måste även säkerställa att det finns en godkänd utrymningsväg i källaren. Detta kan man få på plats genom att installera en egen dörr, eller ett fönster som uppfyller kraven på bredd och höjd.
Om du inte behöver bygglov så kan du oftast utföra en bygganmälan på egen hand, men när du måste ha ett bygglov på plats för att få renovera källaren behöver du nästan alltid ta hjälp av en arkitekt. Arkitekten är nödvändig eftersom denne kan utföra de ritningar som krävs för att bygglovsansökan ska anses vara komplett. Arkitekten kan även stå som projektör för bygglovsansökan.
