Det finns många anledningar till att man vill bygga om hus. En ombyggnad kan ge mer plats, öka värdet på bostaden och ge en smartare planlösning. I den här artikeln svarar vi på frågor som dyker upp när man överväger att bygga om hus. Vi ska bland annat titta på bygglov, vilka hantverkare som är lämpade för sådana projekt samt hur man förbereder sig på bästa möjliga sätt. I tillägg ger vi även tips på hur man får ett lyckat resultat.

Priser och budget

Priset för att bygga om hus avgörs i stor grad av husets aktuella tillstånd, dess storlek, och själva ombyggnadens komplexitet. Enligt marknadsplatsen Byggstart.se ligger snittpriset per kvadratmeter på ca 12.000 kr för att renovera hus invändigt när det klassas som en ombyggnad. Det här priset inkluderar alla kostnader som är knutna till själva bygget. Om man även ger sig på en utvändig totalrenovering i samband med ombyggnaden så ligger snittpriset på ca 20.000 kr per kvadratmeter.

Anbuden från entreprenörerna inkluderar normalt sett allt arbete och byggmaterial, medan byggherren oftast köper in ytskiktsmaterialet själv. Ytskiktsmaterial inkluderar oftast köket, golv, kakel, badrumsmöbler, dusch/badkar och armaturer. Det är vanligt att man som husägare har specifika önskemål och krav på dessa material, men det kan ändå vara en fördel att höra med entreprenören angående produkterna på förhand. Entreprenören kan oftast ge goda råd om vilka produkter som lämpar sig för projektet, och det är inte ovanligt att hantverksfirmor har tillgång till exklusiva rabatter hos olika återförsäljare.

I samband med en ombyggnad måste man nästan alltid anlita en arkitekt, och det är en kostnad som tillkommer utöver snittpriset. Anledningen till att man nästan alltid måste anlita en arkitekt är att ett projekt endast klassas som ombyggnad om den yta som man gör ingrepp i förändras väsentligt, och då utlöses bygglovsplikt. Att ansöka om bygglov kräver ritningar som man inte kan ta fram på egen hand. En ombyggnad ställer dessutom striktare krav på bygget jämfört med om man bara utför en renovering. Arkitekten ansvarar för att ta fram alla nödvändiga ritningar, och hen kan även ansvara för själva ansökan om bygglov samt projekteringen. En utförlig projektering är nödvändig för att man ska få in rättvisande kostnadsförslag från entreprenörerna.

Innan man börjar leta efter hantverkare är det absolut nödvändigt att man etablerar en budget för projektet. De ekonomiska ramarna man har att röra sig inom har stor inverkan på huruvida man kan genomföra projektet eller inte, och vilka lösningar man kan använda sig av. Genom att boka ett möte med banken får du veta svart på vitt vilken budget du har, och då kan du även tidigt fatta beslut om du ska bygga om hela eller bara delar av bostaden, eller om du måste dela upp projektet i mindre delar. Vissa föredrar att renovera hus rum för rum, medan andra vill få allt gjort på en gång. Då är det viktigt att veta hur mycket pengar man har att tillgå.

Hantverkare och projektorganisering

Det är helt avgörande att man anlitar skickliga hantverkare för att projektet ska bli lyckat. För att man ska kunna åstadkomma detta är det viktigt att man vet hur man hittar de bästa i branschen. Här nedan listar vi några grundläggande punkter man ska fokusera på när man letar efter rätt entreprenör:

1. Nöjda kunder: Goda omdömen och recensioner visar att entreprenören har genomfört lyckade projekt tidigare.

2. Konkurrenskraftiga priser: Priset är alltid viktigt, och det är oftast den avgörande faktorn när man väljer mellan likvärdiga aktörer.

3. Stabil ekonomi: En firma med stabil ekonomi säkerställer för byggherren att de inte komma gå i konkurs under projektet eller under garantiperioden.

4. Kapacitet: Hur lång tid projektet tar kan vara en indikator på firmans effektivitet. Tar projektet längre tid för en firma jämfört med vad det tar för en annan, så kan man börja ifrågasätta om de har den kapacitet som krävs för jobbet.

5. God kommunikationsförmåga: Det är viktigt att entreprenören kan kommunicera väl. Om det gäller ett stort projekt så är det av stor vikt att entreprenören kan förmedla sina tankar så att man undviker missförstånd och oenigheter.

6. Godkända certifikat: 

• VVS-certifiering: Ej obligatoriskt, men ändock ett bevis på att företaget besitter tillräcklig kompetens
•  Auktorisation som elinstallatör: Företaget måste ha detta certifikat för att få utföra arbeten med el

Man skiljer vanligtvis mellan två alternativ när man pratar om att organisera ett byggprojekt. Dessa är totalentreprenad och delad entreprenad:

• Totalentreprenad: Man anlitar en entreprenör som står som ansvarig för hela projektet. Denna entreprenör har fasta samarbetspartners inom alla de områden som de inte har egen kompetens för att utföra. Dessa partners kallas underleverantörer.
• Delad entreprenad: Man anlitar flera firmor som var och en ansvarar för sitt område inom byggprojektet. Då måste man även skriva flera kontrakt, och det är man själv som ansvarar för att koordinera arbetet mellan hantverkarna.

Om man inte har tidigare erfarenhet av att agera projektledare för byggprojekt så är det smidigast att organisera projektet som totalentreprenad. Då sparar man mycket tid, och man slipper även ingå många kontrakt.

Många som letar efter kompetenta entreprenörer för sina byggprojekt väljer att lägga ut sitt projekt på marknadsplatser online. För större bygg- och renoveringsprojekt kan man använda marknadsplatsen Byggstart.se. Där har man samlat kvalitetssäkrade entreprenörer från hela landet på en och samma plats.

Förberedelser

Under ombyggnadsprojektet är det vissa förberedelser man bör ha i ordning. Det är en stor fördel om man har allt planerat innan man sätter igång med projektet. En god översikt över tidsplanen, finansieringen, materialvalen och entreprenören gör att ombyggnaden blir enklare för byggherren.

En sak man bör ha koll på är bygglovsansökan. Det är svårt att utröna exakt när ett renoveringsprojekt blir ett ombyggnadsprojekt, men definitionen för en ombyggnad är att projektet kräver bygglov, och att det medför en omfattande ändring av byggnaden. Här är några saker som kan göra att projektet klassas som en ombyggnad:

• Tillbyggnad
• Fasadändring
• Ändrad användning av källare eller vind
• Upprättande av ny eldstad
• Ändringar i bärande strukturer

För ombyggnad så brukar man generellt utföra flera av momenten ovan. När man ska ansöka om bygglov kan man göra det i två steg eller direkt. Ansöker man direkt så ligger handläggningstiden initialt på 10 veckor, men om man måste komplettera sin ansökan utökas handläggningstiden med max 10 veckor till. För vissa projekt kan man ansöka om bygglov på egen hand, men i nästan alla fall behöver man ta in en projektör som hjälper en. Detta brukar vanligtvis vara en arkitekt.

Om man planerar på att bygga om hela huset så måste man ta i beräkning att arbetet kan ta flera månader. Vill man bo i huset under tiden måste man vara beredd på att stå ut med oljud och andra obekväma inslag. Fördelen med att bo kvar i huset är att man alltid kan vara på plats och kontrollera projektets framdrift. Nackdelen är att sömnen och vardagen blir lidande.

Byggmaterial och produkter

När man planerar inköp av byggmaterial finns det några saker man ska ha i åtanke. Först och främst gäller det att man tänker långsiktigt när man väljer ut material, och därför kan det vara en god idé att prioritera kvalitet över låga priser om ens budget tillåter det. Entreprenörer ställer oftast vissa krav på materialen de ska jobba med. Om materialet är utfört i dålig kvalitet, eller om det är svårt att jobba med, så kan entreprenören i vissa fall neka till användningen av det materialet. Det är viktigt att materialet samspelar med husets utseende och de tekniska lösningarna man använder sig av.

När man har anlitat en entreprenör för byggprojektet avråder vi från att man köper in själva byggmaterialet på egen hand. Kom ihåg att entreprenören har stor kompetens när det gäller inköp av byggvaror, och denna kompetens ska man inte förringa. Entreprenören är skicklig på att beräkna hur mycket av olika material man behöver, samt vilka typer av material som behövs för de olika delarna av byggprojektet. Entreprenören brukar också ha tillgång till exklusiva rabatter från sina underleverantörer, vilket både du som byggherre, entreprenören och leverantören tjänar på.

När det gäller ytskiktsmaterial såsom parkett, kök, garderober, kakel, etc. så vill många byggherrar själva stå för inköpen. Då är det viktigt att man följer dessa riktlinjer:

• Man ska ha god kunskap om produkten, och veta att det är en kvalitetsprodukt.
• Man ska ha god kunskap om avtalet man ingår.
• Man ska veta att återförsäljaren har ett gott rykte.
• Man ska ha kunskap om rådande reklamations- och avbeställningsvillkor.
• Man måste veta hur lång leveranstiden är.

Om man vill slippa betala fullpris (vilket de flesta vill) så finns det några knep man kan ta till. Här är några av dem:

• Förhandla om priset: Genom att köpa in större mängder kan man ofta förhandla sig till bättre priser. Det är bra att sammanställa en lista över allt man behöver, eftersom man oftast får bättre avtal när man köper in större volymer.
• Använd fasta rabatter: Många byggvarubutiker har fasta rabatter som kunder kan ta del av. Det kan vara lönsamt att gå med i medlemsklubbar innan man köper in varorna man behöver.
• Jämför priser på olika hemsidor: På internet hittar du i regel alla varor som du behöver, men de kostar olika hos olika återförsäljare. Det händer även att byggvaruhus har kampanjer på särskilda varor.

Finansiering

Att modernisera hus kommer med olika prislappar. Om man ska ta sig an ett större projekt är det vanligt att man tar ett lån för att finansiera arbetet. Man brukar generellt finansiera ombyggnadsprojekt på följande tre sätt:

• Eget kapitel: Om man har mycket pengar på sparkontot så är detta den billigaste finansieringsformen. Många vill dock bibehålla en del av sin ekonomiska flexibilitet även efter projektet, och därför väljer man att ta ett lån även om man kan finansiera projektet på egen hand.
• Utöka bolånet: Många väljer att utöka sitt bolån när de ska finansiera projektet. Man kan ansöka om utökning av bolånet så länge beloppet inte överstiger 85 % av bostadens värde. Om räntan på bolånet är låg så kan detta vara ett väldigt billigt finansieringsalternativ.
• Konsumentlån: Om man har akuta behov av att renovera eller bygga om bostaden, och man måste sätta igång med projektet omedelbart, så kan det vara fördelaktigt att ta ett konsumentlån. Även om man får en högre ränta på själva lånet så krävs ingen säkerhet. Man får vanligtvis tillgång till beloppet inom 48 timmar, men det är otroligt viktigt att man har en bra betalningsplan på plats så att räntekostnaderna inte skenar iväg.

För renoverings-, om- och tillbyggnadsprojekt på den egna bostaden kan man vara berättigad till rotavdrag för delar av arbetskostnaden. I den [här] artikeln kan du läsa mer.

Tips

Här kommer några viktiga tips man bör förhålla sig till när man ska bygga om hus:

1. Ha en god översikt av projektet: Ha koll på exakt vad du vill bygga, ungefär hur mycket det kommer kosta, samt hur lång tid det kommer ta.
2. Ha en tydlig budget: Skaffa en överblick över hur du ska finansiera projektet och hur mycket du har att röra dig med.
3. Kontrollera entreprenörerna noga: Att anlita skickliga hantverkare är nödvändigt för att projektet ska bli lyckat.
4. Ha ett skriftligt kontrakt: Allt som inkluderas i projektet ska finnas i pränt, inklusive kostnad, startdatum och slutdatum.
5. Inspektera projektet med jämna mellanrum: Se över att allt arbete som inkluderas i kontraktet utförs. Ta gärna med dig en erfaren fackman när du besöker byggplatsen.
6. Få tillsänt relevant dokumentation efter projektet: När projektet är slutfört ska man få dokument på allt som utförts. Detta är nödvändigt när man sälja bostaden, nyttja garantin eller vid försäkringsärenden.