hemsmart
Sök
Att bygga tvåfamiljshus medför en hel del ekonomiska fördelar. När man går ihop tillsammans med en annan byggherre så kan man dela på utgifterna både för tomten, bygget och alla medföljande kostnader. Detta har lett till att det blir allt vanligare att bygga tvåfamiljshus, särskilt bland familjer som fortfarande växer. En del bygger tvåfamiljshus med en tanke om att sälja en eller bägge boenheter eftersom detta kan visa sig vara mer intressant att utföra rent ekonomiskt än att bara bygga ett enfamiljshus. I den här artikeln har vi samlat användbara tips och information om hur man bygger ett tvåfamiljshus. Du kan bland annat läsa om vilka kostnader du kan förvänta dig, hur du tar dig an anbudsprocessen samt hur man hanterar inköp av material. Artikeln innehåller också en översikt över de olika stegen som projektet involverar.
Det finns många olika faktorer som driver upp priset när man ska bygga tvåfamiljshus. Därför är det svårt att ange ett exakt pris för projektet. Om man vill få en precis bedömning så måste man kontakta en fackman som kommer på platsbesök. Likväl så kan man bilda sig en uppskattning över genomsnittspriset för den här typen av projekt. Enligt marknadsplatsen Byggstart kostar det i genomsnitt 28.000 kr per m2 att bygga tvåfamiljshus. I den kostnaden inkluderas alla utgifter för hantverkare och material. Priset per kvadratmeter för tvåfamiljshus ligger på ungefär detsamma som för enfamiljshus.
Det som däremot inte inkluderas i det här priset är kostnaderna för arkitektens tjänster. Detta gäller i regel arkitektritningar, projektering och arbetet med att ansöka om bygglov hos kommunen. Summan för detta kan gå på allt mellan 150.000 till 400.000 kr beroende på hur komplext och tidskrävande arbetet är.
När man bygger ett tvåfamiljshus så finns det vissa delar av projektkostnaderna som man kan påverka, medan andra är cementerade utifrån fasta variabler. Projektets komplexitet är ett exempel på det sistnämnda. Dessa utgifter har att göra med faktorer såsom markförhållanden, arkitektritningar, bygglovsansökan, osv., och då man inte som byggherre kan göra något åt dessa variabler kan man heller inte spara in några stora summor pengar här. Något man däremot har stor kontroll över är husets standard. Den påverkas av produkterna och materialen man som byggherre väljer. Det är bland annat upp till byggherren att välja ut golv, kakel, köks- och badrumsinredning, osv.
Här är några av de saker som driver upp priset mest när man bygger flerfamiljshus:
Utifrån snittpriset kommer ett tvåfamiljshus på 250 m2 kosta runt 7.000.000 kronor. Eftersom ett sådant byggprojekt kräver mycket tid och pengar så är det också en god idé att ha kontroll över budget och finansiering redan på förhand. Detta innebär bland annat att man ska sätta upp budgetramarna för projektet, välja hur man vill finansiera bygget samt att man tar fram en avbetalningsplan för eventuella lån man tar.
Ett lyckat byggprojekt förutsätter att man anlitar hantverkare med relevant erfarenhet och kompetens. Man bör också genomföra en grundlig bakgrundskontroll på de aktuella kandidaterna så att man kan vara säker på att man anlitar en seriös och pålitlig aktör. Man bör bland annat försäkra sig om att företagen har:
Om firman ligger bra till på alla dessa punkter så minskar riskerna för att det uppstår komplikationer under projektets gång. God ekonomi reducerar risken för att företaget får problem med att fullfölja projektet, eller att de går i konkurs innan projektet är färdigt eller under den påföljande garantiperioden. Om firman har hög kapacitet ökar chanserna för att arbetet flyter på effektivt och att resultatet håller ett högre kvalitetsmått.
Alla som ska utföra arbeten med el måste vara auktoriserad elinstallatör eller arbeta i en firma som har ett godkänt egenkontrollprogram. Man kan också hålla utkik efter andra certifikat såsom VVS-intyg och våtrumscertifikat. Dessa är frivilliga för en firma att ta, men fungerar likväl som en kvalitetsstämpel.
Om man vill komma i kontakt med kvalitetssäkrade hantverkare till ens projekt så kan man lägga ut det på marknadsplatsen Byggstart.se genom att [klicka här].
När det kommer till organiseringen av projektet så har man generellt sett tre alternativ att välja mellan:
Valet man fattar påverkas av hur mycket tid man kan avvara till projektet, samt om man har erfarenhet som projektledare för byggprojekt och hur delaktig man vill vara i bygget.
Om man själv vill koordinera och administrera projektet så kommer en delad entreprenad vara det bästa alternativet. Detta förutsätter dock att man har den kompetens och tid som krävs för att säkerställa att projektet flyter på i jämn takt, och man måste även skriva kontrakt med flera olika entreprenörer. Fördelen med delad entreprenad är att man kan välja de företag som man själv vill ha med inom varje yrkesgrupp.
Om man inte vill ta på sig så mycket ansvar för koordinering och organisering så bör man välja totalentreprenad eller generalentreprenad. Då kommer entreprenören ansvara för att hämta in alla de hantverkare som behövs för arbetet, och hen kommer även koordinera arbetet mellan de olika yrkesgrupperna. Företaget som tar på sig totalentreprenaden utför oftast delar av arbetet själva, och för de moment de inte besitter kompetens för internt tar de in underleverantörer. Om det skulle uppstå fel eller förseningar så är det huvudentreprenören som är ansvarig för detta, oberoende av vilken yrkesgrupp som problemet kan spåras till. Byggherren behöver därför bara förhålla sig till en aktör, vilket gör genomförandet och kommunikationen betydligt smidigare. För ett så omfattande projekt som att bygga tvåfamiljshus väljer de flesta byggherrar att organisera arbetet som en totalentreprenad eller generalentreprenad.
Att bygga ett nytt hus tar oftast längre tid än vad många tror. Därför lönar det sig att man sätter igång med planeringen långt i förväg. Goda förberedelser gör det enklare för arkitekten att ta fram arkitektritningar och utföra en bra projektering.
Att bygga tvåfamiljshus innebär ofta att man har två byggherrar. Att komma överens om stora beslut kan oftast vara ganska svårt. Man kan ha olika önskemål både gällande praktiska och estetiska aspekter av bostaden, och det är viktig att man enas i dessa frågor innan arkitekten ska börja rita upp bostaden. Gör man det så kommer resten av processen bli betydligt enklare.
Här nedan hittar du en översikt över hur lång tid det brukar ta att bygga flerfamiljshus, från det att man anlitar en arkitekt tills dess att bygget är färdigt för inflytt.
4 – 6 månader: ritningar och bygglovsansökan
De två boenheterna i ett tvåfamiljshus måste inte vara identiska. Man har möjligheten att implementera en rad olika lösningar, bland annat när det kommer till valet av planlösning, typ av kök och badrum, antal rum, osv. Det första arkitekten gör är att genomföra en besiktning av tomten och kartlägga förhållanden som råder såsom terräng, väder och markförhållanden. Därefter kommer arkitekten börja rita upp bostaden utifrån resultaten som hittades i besiktningen.
Arkitekten måste ta fram detaljerade ritningar på fasaden, planlösning och snittritningar. Dessa ritningar bifogas i ansökan om bygglov som skickas in till byggnadsnämnden. Allt detta tar mellan ca 4 och 6 månader. I ansökningsunderlaget ska följande ritningar inkluderas:
Ju bättre förberedd man är inför mötet med arkitekten, ju kortare tid tar den här delen av projektet att genomföra. I tillägg kommer arkitekten också kunna ta fram en mer detaljerad projektering, vilket innebär att det blir enklare för entreprenören att räkna ihop ett realistiskt anbud.
2 – 3 månader: Hitta entreprenörer
När man har fått ritningarna på bostaden från arkitekten så är det dags att leta efter hantverkare som kan bygga tvåfamiljshuset. Det är vanligt att man tar in och jämför anbud från entreprenörerna medan bygglovsansökan behandlas. Genom att utföra dessa stegen parallellt kan man spara en hel del tid.
Det rekommenderas att man tar in anbud från minst två olika entreprenörsfirmor innan man fattar ett beslut. På så vis kan man jämföra anbuden mot varandra och hitta en aktör som erbjuder de tjänsterna man vill ha till ett konkurrenskraftigt pris.
Man bör avsätta 2 - 3 månader till den här delen av processen.
1 – 2 månader: Markarbete
När man har valt en entreprenör och bygglovet blivit godkänt så är det dags att börja med markarbetet. Detta innebär vanligtvis grävning. Det kan också finnas behov av att spräcka eller spränga bort berggrund om det finns sådan på tomten. Det här arbetet tar i regel 1 - 2 månader beroende på hur omfattande markarbete som krävs.
1 – 2 månader: Gjuta grund och betongarbeten
Betongarbeten och gjutning av grunden tar i regel 1 - 2 månader. Om man bygger ett hus som har en stor grundareal kan det ta lite längre tid.
2 – 4 månader: Vädertäta byggnaden
När grunden finns på plats så börjar hantverkarna bygga husets stomme. Här är det viktigt att snickarna bygger ett skelett som klarar av de utmaningar som väder och klimat utsätter huset för. Om huset byggs på ett plan eller om man använder sig av moduler så kan den här delen av bygget genomföras betydligt snabbare.
3 – 5 månader: Invändigt arbete
När huset har byggts så kan man påbörja det invändiga arbetet. Tidsåtgången för det här steget beror på hur komplext man har utformat planlösning, elanläggningar, kök, osv.
Total tidsåtgång: 12 månader – 18 månader
Det tar vanligtvis mellan 11 och 17 månader att bygga ett flerfamiljshus. Tidsåtgången beror bland annat på hur väl man förbereder projektet, bostadens komplexitet samt huruvida man har genomfört anbudsprocessen samtidigt som man ansökt om bygglov. Det rekommenderas att man alltid lägger till lite extra tid i planeringen av byggprojektet. På så sätt blir det enklare att hantera eventuella förseningar. Man bör också skriva in ett antal milstolpar i kontraktet så att man enkelt kan följa hur projektet löper på.
Det rekommenderas att man låter entreprenören stå för inköpen av byggmaterial. Det finns flera anledningar till detta:
God erfarenhet: Entreprenörer har ofta långtgående erfarenhet av att köpa in byggvaror. De har också kompetensen som krävs för att mäta upp och beräkna hur mycket som behövs. Detta kan vara svårt att ta sig an som oerfaren byggherre.
Det ska dock sägas att det finns varor som man kan köpa in på egen hand. Detta gäller t.ex. kök, badrum och golv. Här kan man välja att köpa in materialen själv, och därefter låta entreprenören stå för monteringen. Det är också möjligt att bestämma sig för vilka produkter man vill ha, och sedan låta entreprenören sköta inköpen. Det viktigaste är att byggherren och entreprenören har en gemensam förståelse för hur inköpen ska organiseras.
Om man väljer att köpa in material på egen hand så finns det några grepp man kan ta till för att hålla nere kostnaderna. Bland annat är det rekommenderat att man undersöker marknaden noga och jämför priser från flera byggvarukedjor. I de flesta fall så lönar det sig att investera i material och produkter som upprätthåller en hög kvalitet. Även om de omedelbara utgifterna blir något högre så får man i gengäld varor som håller i lång tid framöver.
Det är viktigt att man har en tydlig plan för hur man ska finansiera projektet. Detta behövs för att man ska försäkra sig om att man har de medel som krävs för att bygga ett tvåfamiljshus utan att man hamnar i ekonomiska problem under eller efter projektet. För ett så här omfattande projekt så behöver man i regel ta ett bygglån för att finansiera bygget. Detta innebär att:
Oavsett vilken finansieringsform man väljer så är det viktigt att man har en strukturerad budget och en tydlig plan för hur man ska betala av eventuella lån efter projektet är färdigt.
