Att bygga ut huset kan vara en riktigt bra affär. De pengar som man investerar kan man ofta snabbt få igen, i form av ett ökat marknadsvärde på bostaden. Samtidigt bör man vara medveten om att det innebär omfattande kostnader att bygga ut huset. I den här artikeln tittar vi närmre på vad ett projekt av det här slaget kan kosta, de faktorer som driver upp priset, samt hur man hittar bra hantverkare för jobbet. Vi kommer också gå igenom faktorer som påverkar projektets lönsamhet – bland annat inköp av material, samt under vilken årstid som det är bästa att bygga ut huset.

Kalkylator och kostnadsdrivare

För att få en känsla för hur mycket det kan kosta att bygga ut huset kan man använda sig av priskalkylatorn nedan. Den är baserad på prisstatistik från marknadsplatsen Byggstart.se. Tänk bara på att alla projekt är olika och att man behöver få hem en erfaren entreprenör på besiktning innan man kan få ett mer exakt prisförslag. Det finns olika tillvägagångssätt för att bygga ut, och i kalkylatorn har vi utbyggnad av huset i sidled som utgångspunkt – det vill säga att man bygger ut genom att först utöka husets grund.

Komplexitet

Hur komplext ett byggprojekt är har stor påverkan på kostnaden för att realisera det. Om man specifikt pratar om att bygga ut huset, så har husets nuvarande utformning och även tomten en särskilt stor inverkan på priset. Detta är bitar som man inte kan påverka själv i någon större grad, och detta gäller generellt för komplexitetsparametern – den bestäms av redan existerande förhållanden. Nedan har du några av de faktorer som är avgörande för komplexiteten när man ska bygga ut huset: 

• Markförhållanden – behöver det spräckas sten, alternativt sprängas?
• Koppling till existerande konstruktion 
• Konstruktion eller ändring av bärande väggar
• Utgrävning av källare
• Förändringar i rördragningar, elanläggning eller ventilationssystem
• Ansökan om bygglov hos kommunen
• Behov av hjälp från arkitekt

Rent grundläggande finns det tre olika sätt som man kan bygga ut huset på – man kan gräva ut källaren, man kan göra en tillbyggnad i sidled och man kan göra en påbyggnad uppåt. För samtliga av de här alternativen är flera av punkterna ovan giltiga. Om man är intresserad av att hålla kostnaderna nere, och att projektet ska bli så enkelt som möjligt att genomföra, bör man välja det tillvägagångssätt som medför minst komplexitet. Är markförhållandena besvärliga kan en utbyggnad uppåt vara något att överväga. I det fall som man har ett hus som redan har flera våningar kan man istället bygga ut i sidled, alternativt gräva ut källaren. Det kan vara smart att involvera en arkitekt eller annan fackperson redan innan man bestämt sig för ett av dessa alternativ. Detaljplanen för området kan också begränsa dina valmöjligheter.

Standard

Standarden är emellertid något som man som byggherre i mångt och mycket kan bestämma själv. Plånboken och de egna preferenserna styr hur mycket man vill investera i sådant som: 

• Fönster – från 2.000 kr till mer än 20.000 kr per styck
• Ytterdörr – från 5.000 kr till mer än 50.000 kr per styck
• Innerdörrar – från 3.000 kr till mer än 30.000 kr per styck
• Kakel – från 100 kr till flera tusen per kvadratmeter
• Golv – från 100 kr till flera tusen per kvadratmeter
• Takpannor – från 10 kr till mer än 100 kr per styck
• Trappa – från 10.000 kr till flera hundra tusen kronor

Entreprenör och entreprenadform

En viktig kostnadsdrivare inom ett byggprojekt är valet av hantverkare till jobbet. Den slags kompetens som behövs i samband med att du ska bygga ut huset hänger på de specifika omständigheterna i och kring just ditt hus – samt vilken typ av tillbyggnad som du planerar för. För att bygga ut källaren behövs exempelvis en gräventreprenör och betongarbetare, medan en påbyggnad kräver sådant som plåtslagare och snickare. Projektorganisationen är också något som kan variera mellan projekt. Vi kan dock se att merparten av alla husägare som planerar att bygga ut huset väljer att genomföra projektet i form av huvudentreprenad. Detta betyder att det är en enda entreprenör – huvudentreprenören – som tar sig an allt utförande arbete. Därefter anlitar huvudentreprenören underentreprenörer inom de områden som de inte själva har den nödvändiga kompetensen för. Eftersom merparten av alla projekt av den här typen omfattar flera olika fackområden, är det praktiskt att organisera projektet i form av en totalentreprenad. En del byggherrar väljer emellertid att separera mark- och grundarbetet från själva byggprojektet, och lejer då en annan entreprenör för den delen. En huvudentreprenör står normalt sett även för inköpen av byggvaror till bygget.

För att kunna bygga ut huset med ett lyckat resultat, utan att gå utanför dina budgetramar, är det viktigt att du konkurrensutsätter potentiella huvudentreprenörer. Detta i form av en noggrant genomförd anbudsprocess. Det är av yttersta vikt att man gör ett grundligt jobb när man ska välja entreprenör. I samband med anbudsprocessen bör man se till att alltid få in 3 jämförbara anbud från konkurrerande firmor. Bland dessa bör man prioritera goda vitsord, solid ekonomi, relevanta certifieringar och auktoriseringar, samt en bred erfarenhet av liknande projekt. I det fall man väljer att använda sig av marknadsplatsen Byggstart.se kan man hitta kvalitetssäkrade entreprenörer samlade på en och samma plats.

Lönar det sig att bygga ut huset?

En enkel metod som man kan använda för att se om det är lönsamt att göra en tillbyggnad, är genom att jämföra snittkostnaden per kvadratmeter för att bygga ut med det genomsnittliga kvadratmeterpriset vid en bostadsförsäljning. Utifrån den här jämförelsen kan man sluta sig till att det oftast lönar sig att bygga ut huset. I regel kommer man få igen investeringen i byggprojektet i form av ett ökat bostadsvärde. Att bygga ut huset kan även vara en bra investering utifrån perspektivet att man kan få en ökad boendekvalitet. Ytterligare ett ekonomiskt motiv till att bygga ut huset är att man på så sätt kan få en uthyrningsdel som genererar intäkter – till och med skattefria till viss del.

Det finns emellertid en del ytterligare faktorer att ta med i beräkningarna. Det är värt att påpeka att även möjligheten till att bygga ut huset tas med i värderingen av ett hus. Om man till exempel har en tomt som lämpar sig för tillbyggnad så inkluderas även denna potential i försäljningsvärdet. Motsvarande gäller om man har en källare som potentiellt kan grävas ut, eller en oinredd vind som kan byggas om till bostadsrum. Det är dock inte alltid som den här typen av tillbyggnadsprojekt är nödvändiga för att maximera värderingen av bostaden. En tillbyggnad genererar inte heller alltid den mest lönsamma affären, som ifall man valt att inreda med de allra lyxigaste materialen eller har prioriterat dyra, platsbyggda lösningar i köket. Tänk på att man inte kan räkna med att nästa husägare ska ha exakt samma smak.

Material

När man bygger ut huset kommer man inte ifrån att materialkostnaderna utgör en stor del av de totala utgifterna. I genomsnitt står byggnadsrelaterade material och produkter för runt 40 % av totalpriset för ett byggprojekt. Den här andelen varierar dock en hel del mellan olika projekt. 

Ibland kan materialkostnaderna stå för så lite som 20 % av det totala priset. Detta kan exempelvis vara fallet då det ingår anläggningsarbete i projektet, som grävning och/eller spräckning av sten. Då är materialkostnaderna låga jämfört med de övriga kostnaderna, som arbete och maskinhyra. Det finns samtidigt andra tillbyggnadsprojekt där materialkostnaderna närmar sig 80 % av de sammanlagda utgifterna. Detta kan handla om projekt där man valt att installera exklusiva kökslösningar eller sätta ett dyrare kakel i ett lyxigt badrum.

Den sorts material som behövs när man ska bygga ut huset varierar från projekt till projekt. När man tar in hantverkare eller entreprenörer är det ofta ett smart drag att låta dem stå för inköpen av byggvarorna. De kan luta sig mot sin kompetens och erfarenhet för att välja ut bra produkter. De har inte sällan också en betydligt bättre prislista att handla utifrån hos byggvaruhusen och leverantörerna. Undantaget som man brukar göra är när det kommer till olika typ av inredning och ytskikt, samt till kök och badrum. När det kommer till de här bitarna vill man som byggherre oftast själv stå som inköpsansvarig. Märk väl att, även i det fall som du väljer ut den här typen av inredningsprodukter, så kan du oftast ändå gå genom entreprenören för att göra den faktiska inhandlingen. Fördelen med detta är att entreprenören inte sällan kan nyttja erbjudanden från sina underleverantörer, även när det gäller den här typen av varor. 

Finansiering 

Att bygga ut huset är som konstaterat ofta en bra investering. För att kunna ta den här typen av projekt ända in i mål krävs dock att man har betydande medel till hands. Av den här anledningen är finansieringsformen en viktig fråga som man behöver ägna en del eftertanke till.

• Eget kapital – detta är sannolikt det bästa alternativet vid begränsade projekt. Man bör inte binda upp en för hög andel av sitt sparkapital i ett tillbyggnadsprojekt. 
• Utökning av bolån – det är populärt att finansiera en tillbyggnad genom att öka bolånet. Man kommer då få samma ränta som på det befintliga bolånet. 
• Lån utan säkerhet – man kan ta konsumtionslån utan säkerhet. Lånet kan användas till vad som helst, som till att bygga ut huset. Man bör dock tänka på att räntorna för den här typen av lån är höga, vilket gör att de bör betalas av så snabbt som möjligt.

Oavsett hur man väljer att finansiera en tillbyggnad på huset är det viktigt att det blir utrett i ett tidigt skede. Man bör aldrig börja spendera några pengar på ett byggprojekt innan man vet säkert att finansiering finns på plats. Man bör inte heller ingå i några avtal som är kopplade till kostnader av något slag.

Kom ihåg att du kan vara berättigad till rotavdrag för ditt tillbyggnadsprojekt. I den här artikeln kan du läsa mer om vad som gäller för rotavdrag.

När på året kan man bygga ut huset?

Man kan genomföra den här typen av projekt hela året runt. Entreprenörer kan faktiskt jobba inom de allra flesta fält till och med mitt i vintern. Man kan lägga tak och sätta upp ny fasadpanel, för att nämna några saker, men det går även att bygga ut huset både uppåt och i sidled. Detsamma gäller allt invändigt arbete. Märk väl att man till och med kan utföra dräneringsarbete vintertid. En fördel med att göra det just om vintern är att åverkan på tomten i övrigt blir minimal. Så länge man schaktar ut längs grunden så är detta fullt möjligt, vilket innebär att det även går att isolera källaren på vintern. I andra fall kan grävarbete kompliceras av att det finns tjäle i marken. Detta betyder att man vid en tillbyggnad i sidled bör få mark- och grundarbetet avklarat innan vintern kommer. Därefter kan man göra allt övrigt arbete vintertid. I det fall som man ska gräva ut källaren kommer mycket av arbetet äga rum inomhus. En del grävning utomhus tillkommer dock i många fall. Här gäller det att planera och organisera på ett smart sätt. Man bör vara medveten om att det är mer kostsamt att gjuta betong på vintern – inte sällan 5–10 % mer än annars under året. Detta är relevant i samband med att man ska bygga ut källare eftersom källargolvet gjuts i betong. Att bygga ut huset i form av en påbyggnad kan rent teoretiskt göras när som helst på året.