En källarutbyggnad kan vara en god investering. Man kan få en utökad boyta, alternativt inreda en uthyrningsdel som genererar hyresintäkter. Oavsett vilket av de här alternativen som är intressant just för dig, så ökar du värdet på din bostad genom att bygga ut källaren. Att bygga ut källare är emellertid inget enkelt företag. I den här artikeln svarar vi på de frågor som dyker upp i samband med att man funderar på att göra en källarutbyggnad. Vi kommer att titta på pris, projektorganisation, byggmaterial, förberedelser och regler.

Priser och budget

Det är en rad olika faktorer som påverkar kostnaden när man ska genomföra en utbyggnad av källare. Skillnaderna i slutpris varierar stort mellan olika projekt. En fingervisning kan man likväl få från den prisdata som finns hos Byggstart.se. Detta är en marknadsplats för bygg- och renoveringsprojekt. Där kan vi se att ett snittpris för att bygga ut källare ligger på omkring 15.000 kr per kvadratmeter. Detta pris inkluderar både arbetet för att utföra tillbyggnaden, samt alla bygg- och inredningsmaterial.

Det som har större påverkan på slutpriset än något annat, är källarens nuvarande status. Har man en torr källare med bra takhöjd och tillräckliga eldragningar hamnar projektet i en helt annan prisklass än om man har en grovkällare som ska göras om till boendeyta. Det är särskilt källargolvet som kan driva upp priset. För att få tillräcklig takhöjd i källaren kan man behöva sänka befintligt golv. Minsta tillåtna takhöjd för boenderum i källaren är 2,30 meter – i begränsade delar kan det vara så lågt som 2,10 meter. Om golvet behöver sänkas medför det att man oftast behöver bila upp de existerande massorna, gräva ur och sedan gjuta ett nytt golv. Utgår man istället från en krypgrund utan gjutet golv behöver man inte bila, däremot behöver man schakta ut avsevärt mycket mer. Om man inte vidtar de säkerhetsåtgärder som krävs i samband med detta, kan källarväggarna utsättas för extrem belastning från den omgivande marken under arbetet. Detta är något som kan få allvarliga konsekvenser för husets hela bärande konstruktion. Andra möjliga komplikationer är att man inte får till ett tillräckligt stort fall för avloppsrören, eller att dräneringsrören hamnar för högt för att ha någon funktion. Övriga kostnadsdrivare omfattar källarens storlek, behovet av isolering, installation av kök och/eller badrum, radonsäkring och utrymningsvägar, samt standarden på invändiga ytskikt.

Entreprenörer och projektorganisation

Det tar både lång tid och kräver att hantverkare från en rad olika fackområden involveras när man ska få till en källarutbyggnad. Det går att göra en del av arbetet själv, men det är inte att rekommendera om man inte har relevant erfarenhet från liknande projekt. Att arbeta i källaren är avsevärt mer krävande än det är att utföra arbeten i någon annan del av bostaden. Golvet är i betong, så om det ska sänkas eller isoleras behöver det först bilas bort, för att sedan gjutas om. Den här typen av arbete kräver professionell kompetens. Utöver detta krävs ofta en insats från VVS-montör och elektriker. Arbete med husets elanläggning bör man överlåta till en auktoriserad elektriker eller en elektriker som tillhör ett elinstallationsföretag med egenkontrollprogram. Man bör inte heller lägga rör om man inte har fackbakgrund. Även när det kommer till isoleringen så är läget mer komplext än i övriga bostaden. I största möjligaste mån bör man lägga isoleringen på utsidan av väggen. Detta innebär att det behöver grävas ut, samt därefter dräneras och isoleras utvändigt. En annan viktig parameter när det kommer till att bygga ut källare, är att se till att luftcirkulationen är tillräcklig samt i övrigt göra vad man kan för att förhindra kondensering. Konsekvenserna vid ett felaktigt utfört arbete är potentiellt stora och allvarliga, vilket gör att det förnuftiga valet är att ta in professionella hantverkare. Det behöver även utföras grävarbete. Även här kan insatsen från någon utan erfarenhet få trista konsekvenser. Det som då återstår är invändigt arbete. Detta kan handla om sådant som att installera kök och/eller badrum, plattsättning, målning, golvläggning och liknande. Detta är arbetsuppgifter med lägre risk vid fel, och en mindre fara för dyrbara påföljder.

När man ska organisera en utbyggnad av källare kan man välja mellan totalentreprenad och delad entreprenad. Väljer man totalentreprenad kommer det vara en firma som ansvarar för att utföra hela projektet, inklusive inköp av byggmaterial. Vid delad entreprenad organiserar husägaren allt arbete inom de olika fackområdena. Merparten väljer totalentreprenad när de ska bygga ut källare. Med det sagt, så finns det somliga som väljer att dela upp projektet i två, så att gräv- och markarbete utförs separat.

För att hitta en riktigt bra entreprenör för den här typen av projekt kan man använda sig av Byggstart. Byggstart är en gratistjänst som samlar kvalitetssäkrade entreprenörer och hantverksfirmor på ett och samma ställe. Man kan lägga ut sitt projekt på Byggstarts hemsida för att komma i kontakt med aktörer som är kvalificerade att utföra uppdraget.

Vikten av grundliga förberedelser

Man bör alltid se till att man verkligen vet vad man ger sig in i innan man drar igång med att bygga ut källare. Här finns det ett antal saker som man bör ta särskild hänsyn till: 

• Är källaren registrerad som boyta eller biyta? Om det ska ske en förändring i användningsområdet behöver detta anmälas till kommunen.
• Är källaren isolerad? Om inte, så behöver detta göras. Detta medför dränering och tilläggsisolering.
• Är taket tillräckligt i höjd? Som minst ska boenderum i källaren ha 2,30 meter till tak – endast i begränsade delar får takhöjden gå ner till 2,10 meter. 2,40 anses annars som standardhöjd i en bostad.
• Förekommer det fuktskador? I äldre källare kan det finnas rötskador, svamp- eller mögelangrepp, eller andra fuktrelaterade skador. Dessa behöver åtgärdas innan man kan påbörja arbetet med att bygga ut källare.
• Ska våtrum installeras? I så fall är det viktigt att man redan från början tar med rördragningar, ventilation och elanläggning för våtrummet i planeringen.
• Finns det utrymningsvägar/ljusinsläpp? Om källaren ska tjäna som boyta behöver man se till att fönstren är tillräckligt stora för att säkerställa både säkerhet och trivsel för de som bor där.

Det är många saker som behöver vägas samman innan man drar igång en källarutbyggnad. Se till att ta in en fackkunnig person för att göra en besiktning av den befintliga källaren och förutsättningarna tidigt i planeringsfasen. Först efter detta kan man säga vad som är realistiskt att genomföra. Vid besiktningen får du också en bild av de krav som ställs på projektet och den framtida källaren, samt komplexitetsgraden för bygget. En besiktningsman kan i samband med detta även göra en översyn av den befintliga källaren för att se om det finns fuktskador. Ju mer man vet innan projektet påbörjas, desto större sannolikhet för att det kommer att löpa på enligt planeringen. Om du nu bestämt dig för att genomföra en källarutbyggnad bör du börja med att kontakta en arkitekt som kan rita upp önskad lösning och även hjälpa till med eventuell bygglovsansökan till kommunen. Tänk på att det är flera parametrar i den här typen av projekt som kan utlösa lovplikt – fasadändringar är en av dem, förändringar i bärande konstruktioner en annan. Då det avseende den här typen av förändringsprojekt finns olika tolkningar av Plan- och bygglagen, är det alltid bäst att kontakta byggnadsnämnden i kommunen. Detta för att höra sig för vad som gäller i just din kommun, för just ditt projekt.

Så köps byggmaterial in i samband med källarprojekt

Vilken typ av byggvaror som behövs varierar från projekt till projekt. Om man anlitat hantverkare till ett projekt är det alltid en rekommendation att låta dem stå för inköpen av byggmaterialen. Gör du inte detta så är det du själv som står för extrakostnaderna vid eventuella felköp eller om du köpt in för stora mängder av något material. Det gäller att beställa material i god tid eftersom leveranstiden ofta inte är helt obetydlig. Även här kan hantverkarnas erfarenhet vara till hjälp.

Om man låter entreprenören ansvara för inköpen är det mycket som man slipper att bekymra sig för. Entreprenören tar sig då an all typ av måttagning och beräkningar av materialåtgång, samt beställning, hämtning och eventuella returer vid fel eller skadade varor. Hantverkare har ofta tillgång till rabatter och erbjudanden som inte privatpersoner har. Detta är något som kan leda till fördelaktiga besparingar. Det händer ibland också att hantverkare kräver att få arbeta med en viss typ av material för att kunna ge garanti på jobbet. Detta gäller exempelvis rörmokare vid vissa typer av installationer.

En del produkter och material är det dock vanligare att man som byggherre köper in på egen hand. När man ska bygga ut källare kan detta handla om material till ytskikten – kakel, parkett och liknande. Kök- och badrumsinredning behöver man i princip alltid införskaffa själv.

Finansiering

Utbyggnad av källare innebär en betydande investering. Man behöver se till att man har en budget som täcker allt från bilning, grävning och gjutning, till ventilationsanläggning, inredning och mer. Utöver detta behöver det finnas utrymme för oförutsedda utgifter. Detta kan uppstå i samband med att man till exempel hittar rötskador under arbetets gång, som behöver åtgärdas. Av den här anledningen är det viktigt att man har en solid finansiering i ryggen innan man startar upp projekt för att bygga ut källare. Finansieringen behöver finnas på plats så tidigt som möjligt eftersom det är den som sätter upp de verklighetsförankrade ramarna för vad man kan åstadkomma inom projektet. Man bör alltid avhålla sig från att ta på sig några kostnader eller skriva under några kontrakt innan finansieringen är säkrad.

När man ska bygga ut källare väljer de allra flesta att finansiera projektet enligt någon av följande metoder:

• Eget kapital – har man sparade medel som täcker alla nödvändiga utgifter kan det innebära en god investering att bygga ut källaren. Det finns risk för att det dyker upp oförutsedda utgifter under projektets gång, så man bör aldrig påbörja ett projekt om man inte är säker på att pengarna kommer att räcka till.
• Ökat bolån – beroende på betalningsförmåga och nuvarande belåningsgrad kan man ta upp ytterligare lån på sitt hus, upp till 85 % av bostadens värde. I samband med tillbyggnation eller renoveringsprojekt sker ofta detta genom att omvandla ett temporärt byggnadslån (byggkredit) till ett utökat bolån. Många använder sig av den här typen av lån för att genomföra projekt som ökar bostadens värde. Kom dock ihåg att amorteringsreglerna kan göra att du behöver amortera mer vid en ökad belåningsgrad, beroende på hur mycket du amorterar i dagsläget.
• Konsumtionslån – den här finansieringsmetoden är den dyraste av de tre. Fördelen är att det inte krävs någon säkerhet för att ta lånet, och lånesumman blir tillgänglig på kontot bara inom några daga. Nackdelen är att räntan är avsevärt högre än för ett bolån. Den här typen av lån bör man endast välja om man har möjlighet att betala ner lånet i snabb takt.

För renoverings-, om- och tillbyggnadsprojekt på den egna bostaden kan man vara berättigad till rotavdrag för delar av arbetskostnaden. I den [här] artikeln kan du läsa mer.

Tänk på regler och bygglov

När man ska bygga ut källare finns det många regler att ta hänsyn till. I många fall behöver man ansöka om bygglov från kommunen. Utöver detta ställs det en lång rad med krav på boyta i källarplan.

Projektet blir lovpliktigt eller kräver anmälan till kommunen i följande fall, bland annat:

• Om användningen av källaren ska förändras så att det som tidigare varit en biyta nu ska bli en boyta krävs det som minst att man gör en anmälan till kommunen. 
• Man behöver i de flesta fall bygglov för att göra förändringar som påverkar husets fasad. Detta kan handla om nya fönster i grunden/källarväggen och liknande.
• Förändringar i bärande konstruktioner är också lovpliktigt. Detta är något som ofta är nödvändigt för att tillse att takhöjden blir tillräcklig för att källaren ska få användas som bostadsrum.

Man kan även behöva ta hänsyn till krav på handikappanpassning vid tillbyggnation, och Plan- och bygglovslagen tolkas olika i olika kommuner. Sammantaget är det alltid att rekommendera att man kontaktar byggnadsnämnden i kommunen för att diskutera det specifika byggprojektet, särskilt när det kommer till mer komplexa sådana, som att bygga ut källare.

Vidare tillkommer det en rad specifika regler och standarder när det kommer till bostadsrum i källare. Det måste vara minst 2,30 meter till tak och endast undantagsvis, på en begränsad yta, tillåts takhöjd ner mot 2,10 meter. I källarutrymmen behöver man dessutom ha en utrymningsväg som leder ut ur huset. Reglerna säger att detta svarar mot ett fönster med en sammanlagd höjd och bredd på minst 1,50 meter. Fönstret ska vara placerat på en maximal höjd av 1,20 meter ovanför golvet, alternativt på motsvarande höjd från en fast monterad avsats under fönstret. Det är även nödvändigt att tillse att källaren är radonsäkrad, samt att elinstallationerna utförs i enlighet med gällande regler och av en fackman som ingår i ett egenkontrollprogram.