En påbyggnad kan vara ett lönsamt investeringsprojekt och ett praktiskt sätt att utöka bostadens yta på. Vilka budgetramar som gäller för ett projekt av det här slaget beror på flera olika faktorer. I den här artikeln presenterar vi en priskalkylator som kan ge dig en uppfattning om hur mycket det kommer att kosta att göra en påbyggnad på din fastighet. Längre ner i artikeln tar vi upp andra aspekter som är knutna till projektet, såsom finansiering, lönsamhet och hur du hittar rätt hantverkare till rätt pris.

Kalkylator och faktorer som påverkar kostnaden

För att få en indikation på hur mycket en påbyggnad kommer att kosta, kan du använda dig av kalkylatorn här nedanför. Den är baserad på prisstatistik från marknadsplatsen Byggstart.se. Kom ihåg att alla projekt är olika och att det behövs arkitektritningar, projektbeskrivning och konsultationsbesök för att du ska kunna få ett exakt kostnadsförslag.

Komplexitet

Ju mer komplext ett projekt är desto högre blir kostnaden. Vid en påbyggnad är det flera faktorer som spelar in gällande hur svårt det är att genomföra projektet. De faktorerna är till exempel:

• Husets existerande bärkapacitet: För att kunna bygga på en våning på ett hus måste man i regel förstärka byggnadens bärande struktur. Den vikt som den nya våningen har utgör en avsevärd belastning och det måste du säkerställa att huskonstruktionen klarar av att bära upp. Att förstärka de bärande väggarna är ett omfattande och krävande arbete. Ju sämre utgångsläget är desto mer förstärkningsarbete behövs och det innebär även högre kostnader. I totalsumman för förstärkningsarbetet ingår även kostnaden för projektering.
• Tillgänglighet: Höga hus med begränsad tillgänglighet är också mer krävande för entreprenören som ska utföra påbyggnationen. 

• Bygglovsansökan i ett eller två steg: Om det handlar om ett stort projekt eller ett projekt som kräver dispens från detaljplanen, måste du ansöka om bygglov i två steg. Det medför också extra kostnader. 
• Badrum/kök: Det är alltid mer komplicerat och dyrare att inreda badrum och kök än andra bostadsrum. 

Standard

Den standard som du vill ha på de material och produkter som ingår i påbyggnaden kommer även de att ha en betydande inverkan på priset. Här kan du som byggherre göra avgörande val. Många husägare väljer att renovera resten av huset i samband med påbyggnationen eftersom de ingrepp som man måste göra i husets bärande struktur även påverkar andra delar av huset och även dessa utrymmen måste renoveras. För att huset ska få ett enhetligt utseende väljer många byggherrar att byta ut alla fönster och utföra underhåll på fasaden samtidigt som påbyggnationen görs. Ett mer omfattande arbete kan göra det möjligt att förhandla om priset på de olika materialen. Här nedanför kan du läsa några exempel på i vilka prisspann olika material kan ligga:

• Fönster: 2.000 till 20.000 kronor styck
• Innerdörr: 3.000 till 30.000 kronor styck
• Trappa: 10.000 till flera hundratusen kronor 
• Golv: 100 till flera tusen kronor per kvadratmeter
• Takpannor: 10 till 100 kronor styck
• Kakel: 100 till flera tusen kronor per kvadratmeter

Hantverkare

Det behövs hantverkare från flera olika yrkesområden för att utföra en påbyggnad. Följande hantverkare är vanligtvis inblandade:

• Snickare
• Takläggare
• VVS-montör
• Elektriker
• Plåtslagare
• Kakelsättare
• Ventilationsleverantör

I enstaka fall kan det även behövas fler kompetenser. En påbyggnation är ett omfattande projekt och även den skickligaste och mest kompetenta hobbysnickare måste ta hjälp av professionella hantverkare. När det kommer till att förstärka byggnadens bärande konstruktion, elinstallationer och VVS-arbete, måste detta utföras av utbildade hantverkare och i enlighet med gällande regelverk. Eftersom det är många arbetsområden som ska koordineras är det vanligaste att byggherren skriver ett kontrakt för alla utförande entreprenörer, en så kallad totalentreprenad. Det innebär att ett entreprenadföretag står som ansvarig för alla utförande fackområden samt för att koordinera och projektleda allt arbete. Inköp av material ingår som en del i kontraktet. 

I och med att det handlar om ett så stort ansvarsområde är det viktigt att du väljer rätt entreprenör. Det är av yttersta vikt att du hittar en entreprenör som tidigare har utfört lyckade projekt gällande påbyggnad. En solid ekonomi och branschspecifika certifieringar är också något som du ska prioritera när du väljer entreprenör. Genom att nyttja marknadsplatsen Byggstart.se kan du bli matchad mot kvalitetskontrollerade entreprenörer; du kan lägga upp ditt projekt genom att [klicka här]. Rekommendationen är att du begär in tre anbud.

Lönar det sig med en påbyggnad?

En ökad boarea medför även ett ökat värde på bostaden. Huruvida det lönar sig att bygga på huset beror på kostnaden för påbyggnationen och bostadspriserna i området där du bor. I områden med höga bostadspriser är det i regel lönsamt att bygga på en våning eftersom kvadratmeterpriset på bostäder är betydligt högre än byggkostnaden. Bygger du till exempel på 50 kvadratmeter i ett storstadsområde kan ett prisexempel se ut så här:

• Byggkostnad: 50 kvadratmeter x 35.000 = 1.750.000 kronor
• Bostadspris per kvadratmeter: 60.000 kronor
• Värdeökning: 60.000 x 50 kvadratmeter = 3.000.000 kronor
• Överskott för projektet: 3.000.000 kronor - 1.750.000 kronor = 1.250.000 kronor

Finansiering 

Det är så gott som alltid ett omfattande projekt att bygga på en våning på huset. Därmed blir även budgeten omfattande och hög, och du måste hitta ett fördelaktigt sätt att finansiera bygget på. Finansieringen ska du börja med så tidigt som möjligt i planeringsfasen. Det finns flera olika sätt för att finansiera en påbyggnad:

• Eget kapital – en påbyggnad ökar värdet på bostaden och är en fördelaktig investering för ditt egna kapital. Kom ihåg att avsätta en budgetpost för oförutsedda utgifter. 
• Höja bolånet – du kan låna upp till 85 procent av bostadens värde. Räntan är densamma som för ditt existerande bostadslån. 
• Konsumentlån utan säkerhet – ett bra sätt att snabbt få tillgång på ett mindre belopp. Den här typen av lån lämpar sig bäst som en delfinansiering av ett så omfattande projekt som en påbyggnad är. Se till att du kan betala tillbaka lånet på kort tid för att undvika höga räntekostnader. 

Om ditt hus är äldre än fem år kan du ha rätt till rotavdrag när du bygger på huset. Du kan läsa mer om det i artikeln [här].

Vad kan du göra för att hålla nere kostnaderna?

Det finns en del åtgärder som du kan vidta för att minska utgifterna när du ska bygga på huset:

• Bra planering – du måste få klart för dig så tidigt som möjligt hur komplicerat påbyggnationen blir att genomföra. Om ditt hus inte är anpassat för ytterligare ett våningsplan kan det vara bra att undersöka andra alternativ för att utöka boytan. 
• Begär in flera anbud – en påbyggnad utförs vanligtvis som en totalentreprenad. Begär in flera offerter så att du kan bilda dig en bra uppfattning gällande priserna på marknaden. När du jämför anbuden ska du titta på följande:
  
  - Är det samma kostnader som ingår i de olika anbuden? Titta på vad som ingår och vad som är upptaget som tillägg.
  - Har entreprenören några förbehåll i offerten?
  - Är hela anbudet en fast summa eller är delar av det uppskattade summor eller löpande kostnader? 
  - Finns det några enskilda kostnadsposter som skiljer sig mycket åt i pris? Det kan vara ett resultat av att entreprenörerna uppfattar projektet på olika sätt, och något som bör redas ut.

• Våtrum ovanför våtrum – ska du ha ett badrum på det nya våningsplanet lönar det sig att bygga det rakt ovanför badrummet på våningen under. Det nya badrummet kopplas då på de existerande vatten- och avloppsrören, något som minskar kostnaden för VVS-montören. 

Standard/material - vilka ytskikt och vilken inredning du väljer kommer att ha stor inverkan på totalkostnaden. Det gäller till exempel dina val av parkett, kakel, klinker, badrumsinredning, armaturer, kök och garderober. Som vi har nämnt tidigare i artikeln finns det mängder av produkter och i alla prisklasser. Platsbyggda lösningar är alltid dyrare än standardlösningar men kan i gengäld ge en personlig prägel och bidra till att utrymmet nyttjas på ett mer effektivt sätt.

När på året kan går det att utföra en påbyggnad?

Du kan utföra den här typen av projekt när som helst på året, eftersom det i regel inte föreligger något behov av att gräva ut eller någon annan form av markarbete. Normalt sett ingår det heller inte någon större mängd av betongarbeten. Det innebär att det inte är några problem att göra en påbyggnation under vinterhalvåret. Många entreprenörer har dessutom mer tid och arbetskapacitet under vintermånaderna. Det kan i sin tur ge ett lägre pris och att de entreprenörer, som är eftertraktade och har ont om tid under övriga delar av året, kan vara tillgängliga. Kom ihåg att ta med i beräkningen när det är högsäsong för den entreprenör som du vill anlita så att du kan göra din projektplanering utifrån det.